AfA Abschreibung bei Immobilien
Alles über die Abschreibung für Abnutzung (AfA) bei Immobilien. Aktuelle Sätze 2025, Berechnungsbeispiele und Optimierungsstrategien.
AfA-Sätze 2025 im Überblick
Neubauten
Ab 2023:3% / 33 Jahre
Bis 2022:2% / 50 Jahre
Altbauten
Vor 1925:2,5% / 40 Jahre
Ab 1925:2% / 50 Jahre
Was ist die AfA (Abschreibung für Abnutzung)?
Die AfA ist ein steuerliches Instrument, das Vermietern ermöglicht, den Wertverlust ihrer Immobilie über die Jahre steuerlich geltend zu machen. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Immobilie tatsächlich an Wert verliert oder sogar steigt.
Wichtige Grundlagen:
- Nur Gebäudewert: Abschreibbar ist nur das Gebäude, nicht das Grundstück
- Nur bei Vermietung: AfA gilt nur für vermietete Immobilien
- Lineare Abschreibung: Gleichmäßige Verteilung über die Nutzungsdauer
- Kaufdatum entscheidend: Das Kaufdatum bestimmt den AfA-Satz
AfA richtig berechnen
Berechnungsbeispiel
Ausgangsdaten:
- Kaufpreis: 400.000 €
- Grundstückswert: 120.000 €
- Gebäudewert: 280.000 €
- Baujahr: 2024 (Neubau)
AfA-Berechnung:
- AfA-Satz: 3% (ab 2023)
- Jährliche AfA: 8.400 €
- Monatliche AfA: 700 €
- Abschreibungsdauer: 33 Jahre
Wichtiger Hinweis
Die Aufteilung zwischen Grundstücks- und Gebäudewert ist entscheidend. Nutzen Sie offizielle Bodenrichtwerte oder lassen Sie eine Bewertung erstellen.
Optimierungsstrategien für maximale Steuerersparnis
✅ Das können Sie tun
- Gebäudewert maximieren: Lassen Sie den Gebäudewert professionell ermitteln, um die AfA zu optimieren
- Timing beachten: Bei Kauf ab 2023 profitieren Sie vom höheren 3%-Satz
- Dokumentation: Bewahren Sie alle Unterlagen zur Wertaufteilung sorgfältig auf
⚠️ Häufige Fehler
- Grundstück abschreiben: Grundstücke sind nicht abschreibbar, nur Gebäude
- Bei Eigennutzung: Keine AfA bei selbstgenutzten Immobilien möglich
- Falsche Sätze: Das Kaufdatum, nicht das Baujahr bestimmt den AfA-Satz