Energieausweis 2025: Bedarfs- vs. Verbrauchsausweis, Pflichten & Kosten
Der Energieausweis ist beim Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie gesetzlich vorgeschrieben. Erfahren Sie, welchen Typ Sie brauchen, was er kostet und wie die Energieeffizienzklasse den Wert Ihrer Immobilie beeinflusst.
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Inhaltsverzeichnis
Was ist ein Energieausweis?
Der Energieausweis (auch Energiepass genannt) ist ein Dokument, das die energetische Qualität eines Gebäudes bewertet. Er gibt Auskunft über den Energieverbrauch oder -bedarf und ordnet die Immobilie einer Energieeffizienzklasse von A+ (sehr effizient) bis H (sehr ineffizient) zu.
Seit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG), das am 1. November 2020 in Kraft trat und zuletzt 2024 novelliert wurde, ist der Energieausweis bei Verkauf, Vermietung und Verpachtung von Immobilien verpflichtend vorzulegen.
Bedarfsausweis vs. Verbrauchsausweis
| Kriterium | Bedarfsausweis | Verbrauchsausweis |
|---|---|---|
| Grundlage | Technische Gebäudeanalyse | Tatsächlicher Energieverbrauch (3 Jahre) |
| Nutzerverhalten | Unabhängig vom Nutzer | Stark vom Nutzer abhängig |
| Genauigkeit | Höher – objektive Analyse | Geringer – subjektiv beeinflusst |
| Kosten | 300–500 € | 50–100 € |
| Aufwand | Vor-Ort-Begehung erforderlich | Nur Verbrauchsdaten nötig |
| Pflicht bei | Gebäude < 5 Wohneinheiten, Baujahr vor 1978 | Gebäude ≥ 5 Wohneinheiten oder nach 1978 |
Empfehlung: Wenn Sie die Wahl haben, entscheiden Sie sich für den Bedarfsausweis. Er ist zwar teurer, bietet aber eine objektivere Bewertung und wird von Käufern und Banken ernster genommen.
Gesetzliche Pflichten (GEG 2024)
Vorlagepflicht
Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden.
Immobilienanzeigen
Energiekennwerte müssen in jeder Immobilienanzeige (Print und Online) angegeben werden.
Übergabepflicht
Der Eigentümer muss dem Käufer/Mieter spätestens bei Vertragsabschluss den Energieausweis aushändigen.
Gültigkeit
Ein Energieausweis ist 10 Jahre gültig. Nach wesentlichen Sanierungen sollte ein neuer erstellt werden.
Bußgeld
Bei Verstößen drohen Bußgelder bis zu 10.000 € gemäß § 108 GEG.
Energieeffizienzklassen A+ bis H
| Klasse | kWh/m²·a | Bewertung | Typisches Gebäude |
|---|---|---|---|
| A+ | < 30 | Exzellent | Passivhaus, KfW 40 Plus |
| A | 30–50 | Sehr gut | KfW-Effizienzhaus 40/55 |
| B | 50–75 | Gut | Neubau nach EnEV 2016 |
| C | 75–100 | Durchschnittlich | Neubau nach EnEV 2009 |
| D | 100–130 | Unter Durchschnitt | Teilsanierter Altbau |
| E | 130–160 | Mangelhaft | Altbau 1980er/90er |
| F | 160–200 | Schlecht | Unsanierter Altbau 1970er |
| G | 200–250 | Sehr schlecht | Unsanierter Altbau 1960er |
| H | > 250 | Ungenügend | Unsanierter Vorkriegsbau |
Auswirkungen auf den Immobilienwert
Die Energieeffizienzklasse hat einen messbaren Einfluss auf den Verkaufspreis einer Immobilie. Studien zeigen, dass Immobilien mit schlechter Energieeffizienz (Klasse F–H) im Schnitt 10–20% unter dem Marktwert vergleichbarer effizienter Objekte gehandelt werden.
Preiseffekt nach Energieklasse (Marktbeobachtung 2024)
- Klasse A/B: +5–10% Preisaufschlag
- Klasse C/D: Marktdurchschnitt
- Klasse E/F: −5–10% Preisabschlag
- Klasse G/H: −15–25% Preisabschlag
Für Käufer bedeutet dies: Prüfen Sie den Energieausweis VOR dem Kaufangebot. Eine energetisch schlechte Immobilie kann durch nötige Sanierungskosten (Heizung, Dämmung, Fenster) schnell 50.000–100.000 € Zusatzkosten verursachen.
Kosten und Bezugsquellen
Verbrauchsausweis
- Online-Dienste ab ca. 50 €
- Energieberater vor Ort: ca. 100 €
- Bearbeitungszeit: 1–3 Tage
Bedarfsausweis
- Vor-Ort-Begehung erforderlich
- Zertifizierter Energieberater
- Bearbeitungszeit: 1–2 Wochen
Häufig gestellte Fragen
Brauche ich als Eigentümer einer selbstgenutzten Immobilie einen Energieausweis?
Nur wenn Sie verkaufen, vermieten oder verpachten möchten. Für die reine Eigennutzung ohne Verkaufsabsicht besteht keine Pflicht. Allerdings empfiehlt es sich, einen Energieausweis erstellen zu lassen, wenn Sie energetische Sanierungen planen – er gibt eine gute Grundlage für die Priorisierung der Maßnahmen.
Was passiert, wenn ich keinen Energieausweis vorlege?
Verstöße gegen die Vorlagepflicht stellen eine Ordnungswidrigkeit dar und können mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 € geahndet werden (§ 108 GEG). Zudem müssen in jeder Immobilienanzeige die wesentlichen Energiekennwerte angegeben werden. Fehlen diese Angaben, kann dies ebenfalls mit einem Bußgeld belegt werden.
Kann ich den Energieausweis online erstellen lassen?
Einen Verbrauchsausweis können Sie bei verschiedenen Online-Anbietern für 50–100 € erstellen lassen. Sie benötigen dafür die Verbrauchsdaten der letzten 3 Jahre (Heizöl, Gas, Fernwärme). Für einen Bedarfsausweis ist grundsätzlich eine Vor-Ort-Begehung durch einen qualifizierten Energieberater erforderlich – hier gibt es keine reine Online-Option.
Welchen Einfluss hat der Energieausweis auf die Finanzierung?
Banken berücksichtigen die Energieeffizienz zunehmend bei der Kreditvergabe. Effiziente Gebäude (Klasse A–C) erhalten teilweise bessere Zinskonditionen, da sie als wertbeständiger gelten. Zudem erleichtert ein guter Energieausweis den Zugang zu KfW-Förderprogrammen. Umgekehrt können Banken bei Klasse F–H zusätzliche Sicherheiten verlangen oder den Beleihungswert absenken.
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Hinweis:
Die Informationen entsprechen dem Stand des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) 2024. Aktuelle Änderungen entnehmen Sie bitte der offiziellen Gesetzgebung. Stand: Februar 2025.