Immobilienbewertung-Methoden: Vergleichs-, Sach- & Ertragswert
Die drei Standardverfahren der Immobilienbewertung verstehen und richtig anwenden. Erfahren Sie, wann welches Verfahren optimal ist und wie Sie präzise Werte fürInvestitionsentscheidungen undFinanzierungsverhandlungen ermitteln.
🧮 Bewertungs-Rechner
📊 Die drei Standardverfahren im Detail
Vergleichswertverfahren
Wertermittlung durch Vergleich mit ähnlichen, kürzlich verkauften Objekten
Anwendung:
Wohnimmobilien, Eigentumswohnungen
Genauigkeit:
Sehr hochAufwand:
MittelVorteile:
- Marktnahe Bewertung
- Einfach verständlich
- Aktuelle Marktpreise
- Hohe Akzeptanz
Nachteile:
- Vergleichsobjekte nötig
- Marktabhängig
- Schwierig bei Sonderobjekten
Formel: Verkaufspreis ähnlicher Objekte × Anpassungsfaktoren
Sachwertverfahren
Wertermittlung basierend auf Herstellungskosten minus Alterswertminderung
Anwendung:
Ein-/Zweifamilienhäuser, Sonderobjekte
Genauigkeit:
HochAufwand:
HochVorteile:
- Unabhängig vom Markt
- Substanzwert erfasst
- Bei Sonderobjekten geeignet
- Versicherungsrelevant
Nachteile:
- Marktferne möglich
- Komplex zu berechnen
- Herstellungskosten schwer ermittelbar
Formel: Bodenwert + (Herstellungskosten - Alterswertminderung)
Ertragswertverfahren
Wertermittlung basierend auf erzielbaren Mieteinnahmen und Kapitalisierung
Anwendung:
Mietobjekte, Gewerbeimmobilien
Genauigkeit:
HochAufwand:
MittelVorteile:
- Renditeorientiert
- Für Investoren relevant
- Zukunftsorientiert
- Cashflow-basiert
Nachteile:
- Mietmarktabhängig
- Zinssatzabhängig
- Prognosen unsicher
Formel: Jahresreinertrag × Vervielfältiger
🎯 Praxisbeispiel: Alle drei Verfahren angewandt
Bewertungsobjekt:
Eigentumswohnung 85m², Baujahr 2010, München
1. Vergleichswertverfahren
Methode:
Vergleichsobjekte analysiert
5.300€/m² × 85m² = 450.500€
Anpassungen:
Lage: +5%, Zustand: -2%, Ausstattung: +3%
477.000 €
2. Sachwertverfahren
Methode:
Herstellungskosten minus Abschreibung
Bodenwert 150.000€ + Gebäudewert 320.000€
Anpassungen:
Alterswertminderung: -15%, Marktanpassung: +10%
442.000 €
3. Ertragswertverfahren
Methode:
Kapitalisierte Mieteinnahmen
Jahresmiete 18.000€ × Faktor 26,7
Anpassungen:
Bewirtschaftungskosten: -20%, Leerstand: -2%
468.000 €
Endergebnis: Gewichteter Durchschnitt aller drei Verfahren: 462.000€ (Vergleichswert 60%, Sachwert 25%, Ertragswert 15%)
📋 Anwendungsleitfaden nach Objekttyp
Eigentumswohnung (selbstgenutzt)
70% Vergleichswert, 30% SachwertHauptverfahren:
Vergleichswertverfahren
Ergänzung:
Sachwertverfahren
Begründung:
Viele Vergleichsobjekte verfügbar, Marktpreis entscheidend
Einfamilienhaus (selbstgenutzt)
60% Sachwert, 40% VergleichswertHauptverfahren:
Sachwertverfahren
Ergänzung:
Vergleichswertverfahren
Begründung:
Individuelle Objekte, Substanzwert wichtig
Mehrfamilienhaus (vermietet)
70% Ertragswert, 30% VergleichswertHauptverfahren:
Ertragswertverfahren
Ergänzung:
Vergleichswertverfahren
Begründung:
Rendite entscheidend für Investoren
Gewerbeimmobilie
80% Ertragswert, 20% SachwertHauptverfahren:
Ertragswertverfahren
Ergänzung:
Sachwertverfahren
Begründung:
Ertragspotenzial und Substanz relevant