Verkehrswert-Ermittlung

Der Verkehrswert ist der zentrale Begriff der Immobilienbewertung. Lernen Sie, wie er nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) professionell ermittelt wird.

Was ist der Verkehrswert?

📖 Gesetzliche Definition (§ 194 BauGB)

"Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."

Kernprinzipien

  • ✅ Objektive Marktbetrachtung
  • ✅ Stichtagsbezogene Bewertung
  • ✅ Gewöhnlicher Geschäftsverkehr
  • ✅ Keine persönlichen Verhältnisse

Abgrenzung

  • ❌ Liebhaberpreise
  • ❌ Notverkäufe
  • ❌ Persönliche Präferenzen
  • ❌ Spekulative Erwartungen

Die drei Bewertungsverfahren

1. Vergleichswertverfahren

Bewertung durch Vergleich mit ähnlichen, kürzlich verkauften Immobilien.

Anwendung

  • • Ein- und Zweifamilienhäuser
  • • Eigentumswohnungen
  • • Unbebaute Grundstücke

Voraussetzungen

  • • Ausreichend Vergleichsdaten
  • • Ähnliche Objekte vorhanden
  • • Aktuelle Marktdaten

2. Ertragswertverfahren

Bewertung basierend auf den erzielbaren Mieteinnahmen und dem Bodenwert.

Anwendung

  • • Mehrfamilienhäuser
  • • Gewerbeimmobilien
  • • Kapitalanlage-Objekte

Komponenten

  • • Bodenwert
  • • Gebäudeertragswert
  • • Liegenschaftszins

3. Sachwertverfahren

Bewertung basierend auf Herstellungskosten minus Alterswertminderung plus Bodenwert.

Anwendung

  • • Besondere Immobilien
  • • Eigengenutzte Objekte
  • • Fehlende Vergleichsdaten

Komponenten

  • • Bodenwert
  • • Gebäudesachwert
  • • Marktanpassungsfaktor

Wichtige Bewertungsfaktoren

Objektfaktoren

Lage

Makro-, Mikro- und Objektlage bestimmen maßgeblich den Wert

Größe und Zuschnitt

Wohn-/Nutzfläche, Grundstücksgröße, Raumaufteilung

Zustand

Baujahr, Modernisierungsstand, Instandhaltung

Marktfaktoren

Angebot und Nachfrage

Lokale Marktlage, Verfügbarkeit ähnlicher Objekte

Zinsniveau

Finanzierungskosten beeinflussen Kaufkraft

Rechtliche Faktoren

Baurecht, Denkmalschutz, Belastungen

Gutachten vs. Online-Bewertung

AspektVerkehrswertgutachtenOnline-Bewertung
GenauigkeitSehr hochOrientierungswert
Kosten2.000-5.000€Kostenlos
Dauer2-4 WochenSofort
Rechtliche VerwertbarkeitVollständigNicht verwertbar
VerwendungGericht, Finanzamt, BankErste Einschätzung

Wann wird welches Verfahren angewendet?

🏠 Vergleichswertverfahren

Ideal für: Ein-/Zweifamilienhäuser, ETW in normalen Wohnlagen

Voraussetzung: Ausreichend Vergleichsverkäufe in der Region vorhanden

💰 Ertragswertverfahren

Ideal für: Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien, reine Kapitalanlagen

Fokus: Erzielbare Mieteinnahmen stehen im Vordergrund

🏗️ Sachwertverfahren

Ideal für: Besondere Immobilien, eigengenutzte Objekte, fehlende Vergleichsdaten

Anwendung: Wenn andere Verfahren nicht anwendbar sind

Verkehrswert ermitteln

Nutzen Sie unsere professionellen Bewertungsrechner für eine erste Einschätzung des Verkehrswerts Ihrer Immobilie.

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