WEG 2025: Eigentümergemeinschaft, Hausgeld & Teilungserklärung
Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird automatisch Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Dies bringt Rechte, Pflichten und laufende Kosten mit sich, die viele Erstkäufer unterschätzen. Dieser Guide erklärt alles, was Sie vor dem Wohnungskauf wissen müssen.
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Inhaltsverzeichnis
Was ist eine WEG?
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) entsteht automatisch, wenn ein Gebäude in mehrere Eigentumswohnungen aufgeteilt ist. Jeder Eigentümer besitzt sein Sondereigentum (die eigene Wohnung) und einen Anteil am Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Dach, Fassade, Heizungsanlage, Garten etc.).
Sondereigentum (Ihr Eigentum)
- • Räume innerhalb der Wohnung
- • Nicht tragende Innenwände
- • Bodenbeläge (über dem Estrich)
- • Innentüren, Sanitärinstallationen
- • Ggf. Kellerraum, Stellplatz
Gemeinschaftseigentum (WEG)
- • Dach, Fassade, tragende Wände
- • Treppenhaus, Aufzug
- • Heizungsanlage, Leitungen (bis Wohnung)
- • Fenster und Außentüren
- • Garten, Stellplätze (wenn nicht Sondereigentum)
WEG-Reform 2020: Die wichtigsten Änderungen
Am 1. Dezember 2020 trat die größte Reform des WEG-Rechts seit 1951 in Kraft. Die wichtigsten Änderungen im Überblick:
Bauliche Veränderungen erleichtert
Einfache Mehrheit statt Einstimmigkeit für Modernisierungen. E-Auto-Ladestationen, Barrierefreiheit und Einbruchschutz können nun leichter durchgesetzt werden.
Verwalter kann online abberufen werden
Der Verwalter kann jederzeit mit einfacher Mehrheit abberufen werden — keine Begründung mehr nötig.
Virtuelle Eigentümerversammlungen
Online-Teilnahme an Eigentümerversammlungen ist jetzt ausdrücklich erlaubt.
Rechtsfähigkeit der WEG gestärkt
Die WEG kann nun selbst als Rechtssubjekt klagen und verklagt werden — nicht mehr die einzelnen Eigentümer.
Hausgeld vs. Nebenkosten
Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung, die jeder Wohnungseigentümer an die WEG-Verwaltung leistet. Es ist nicht identisch mit den umlagefähigen Nebenkosten, die Sie an einen Mieter weiterreichen können.
| Position | Im Hausgeld? | Umlagefähig? | Typischer Betrag/Monat |
|---|---|---|---|
| Heizung/Warmwasser | Ja | Ja | 80–150 € |
| Wasser/Abwasser | Ja | Ja | 30–50 € |
| Müllentsorgung | Ja | Ja | 15–30 € |
| Gebäudeversicherung | Ja | Ja | 20–40 € |
| Hausmeister, Reinigung | Ja | Ja | 20–50 € |
| Instandhaltungsrücklage | Ja | Nein | 50–120 € |
| Verwaltungskosten | Ja | Nein | 20–35 € |
| Typisches Gesamt-Hausgeld | 250–500 €/Monat | ||
Für Kapitalanleger: Die Instandhaltungsrücklage und Verwaltungskosten sind NICHT auf den Mieter umlagefähig. Bei einer Renditeberechnung müssen Sie diese als Eigenkosten einkalkulieren. Ein Hausgeld von 400 €/Monat bedeutet, dass ca. 80–150 € nicht umlagefähig sind.
Instandhaltungsrücklage
Die Instandhaltungsrücklage (auch Erhaltungsrücklage) ist ein Sparkonto der WEG für Reparaturen und Sanierungen am Gemeinschaftseigentum. Sie wird als Teil des Hausgelds monatlich eingezahlt und soll vermeiden, dass bei plötzlichem Reparaturbedarf eine Sonderumlage nötig wird.
Empfohlene Rücklagenhöhe (Peters'sche Formel)
Vor dem Kauf prüfen: Fragen Sie nach dem aktuellen Stand der Rücklage und vergleichen Sie mit der Empfehlung. Eine zu niedrige Rücklage deutet auf zukünftige Sonderumlagen hin.
Teilungserklärung lesen und verstehen
Die Teilungserklärung ist das Grundgesetz der WEG. Sie regelt die Aufteilung des Gebäudes in Sonder- und Gemeinschaftseigentum und die Miteigentumsanteile.
Eigentümerversammlung: Rechte und Pflichten
Mindestens einmal jährlich findet die ordentliche Eigentümerversammlung statt. Hier werden der Wirtschaftsplan beschlossen, Sanierungen abgestimmt und der Verwalter entlastet.
| Beschlussart | Erforderliche Mehrheit | Beispiel |
|---|---|---|
| Einfache Verwaltung | Einfache Mehrheit | Wirtschaftsplan, Hausordnung |
| Bauliche Veränderung | Einfache Mehrheit (seit Reform) | E-Ladesäule, Aufzug |
| Kostenverteilung ändern | Qualifizierte Mehrheit (2/3 + 50% MEA) | Neue Kostenverteilungsschlüssel |
| Teilungserklärung ändern | Einstimmigkeit (alle Eigentümer) | Zweckbestimmung, MEA-Änderung |
Checkliste vor dem Wohnungskauf
Häufig gestellte Fragen
Kann ich aus einer WEG austreten?
Nein. Die Mitgliedschaft in der WEG ist untrennbar mit dem Eigentum verbunden. So lange Sie Eigentümer der Wohnung sind, sind Sie zwingend Mitglied der WEG. Die einzige Möglichkeit, die WEG zu verlassen, ist der Verkauf Ihrer Wohnung. Die WEG kann nur aufgelöst werden, wenn alle Eigentümer einstimmig die Aufhebung der Teilungserklärung beschließen — was in der Praxis fast nie vorkommt.
Was passiert bei einer Sonderumlage, wenn ich gerade gekauft habe?
Entscheidend ist der Zeitpunkt des Beschlusses. Wurde die Sonderumlage VOR Ihrem Eigentumsübergang beschlossen, haftet grundsätzlich der Voreigentümer. Jedoch kann im Kaufvertrag eine abweichende Regelung getroffen werden. Prüfen Sie daher vor dem Kauf die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen auf geplante Sonderumlagen. Fragen Sie auch explizit nach konkreten Sanierungsvorhaben, die eine Sonderumlage nach sich ziehen könnten.
Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage sein?
Die Peterssche Formel empfiehlt als Faustregel 7–14 €/m² Wohnfläche pro Jahr, je nach Alter des Gebäudes. Bei einer 80 m²-Wohnung in einem 30 Jahre alten Gebäude wären das ca. 920 €/Jahr (11,50 €/m²). Der Gesamtstand der Rücklage für das gesamte Gebäude sollte idealerweise mindestens 2–3 Jahresrücklagen betragen. Ist die Rücklage deutlich niedriger, drohen bei größerem Sanierungsbedarf Sonderumlagen im fünfstelligen Bereich.
Darf ich meine Wohnung ohne Zustimmung der WEG vermieten?
Grundsätzlich ja — die Vermietung ist Teil des Eigentumsrechts. Die WEG kann die reguläre Langzeitvermietung nicht verbieten. Allerdings kann in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung eine Zustimmung des Verwalters für bestimmte Nutzungsarten vorgeschrieben sein. Kurzzeitvermietung (z.B. Airbnb) kann die WEG per Beschluss einschränken oder verbieten, wenn sie die Mitbewohner stört. Prüfen Sie die Teilungserklärung vor dem Kauf auf solche Klauseln.
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Hinweis:
Informationen basieren auf dem WEG in der Fassung nach der Reform von Dezember 2020. Stand: Februar 2025.