Anschlussfinanzierung 2025: Prolongation, Umschuldung & Forward-Darlehen
Wenn die Zinsbindung Ihres Immobiliendarlehens ausläuft, stehen Sie vor einer der wichtigsten finanziellen Entscheidungen: der Anschlussfinanzierung. Dieser Guide zeigt die drei Optionen, den optimalen Zeitpunkt und konkrete Sparstrategien.
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Inhaltsverzeichnis
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Eine Anschlussfinanzierung wird notwendig, wenn die vereinbarte Zinsbindungsfrist Ihres bestehenden Immobiliendarlehens ausläuft. In Deutschland beträgt die typische Zinsbindung 10 oder 15 Jahre. Nach Ablauf bleibt in den meisten Fällen eine erhebliche Restschuld, die weiterfinanziert werden muss.
Bei einer Restschuld von beispielsweise 180.000 € kann ein Zinsunterschied von nur 0,5% über eine erneute 10-jährige Zinsbindung bereits ca. 9.000 € Unterschied bedeuten. Es lohnt sich also, frühzeitig alle Optionen zu prüfen.
Drei Optionen im Vergleich
| Kriterium | Prolongation | Umschuldung | Forward-Darlehen |
|---|---|---|---|
| Was ist das? | Verlängerung bei gleicher Bank | Wechsel zu einer anderen Bank | Neuer Vertrag mit Zinssicherung bis 60 Monate im Voraus |
| Aufwand | Minimal – einfach unterschreiben | Mittel – neue Bonitätsprüfung | Mittel – neuer Vertrag vorab |
| Zinsvorteil | Oft schlechtere Konditionen | Meist 0,2–0,5% günstiger | Planungssicherheit |
| Kosten | Keine | Notar ca. 200–400 €, Grundbuch | Zinsaufschlag 0,01–0,03% pro Monat Vorlauf |
| Ideal für | Bequeme, kleine Restschuld | Sparfüchse, große Restschuld | Risikoscheue, steigende Zinsen erwartet |
Der richtige Zeitpunkt
Zeitplan für Ihre Anschlussfinanzierung
Achtung: Ihre Bank ist gesetzlich verpflichtet, Ihnen 3 Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein Verlängerungsangebot zu unterbreiten. Nehmen Sie dieses NICHT ungeprüft an – es ist meist nicht das beste Angebot am Markt.
Forward-Darlehen: Zinsen heute sichern
Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich heutige Zinsen für eine Anschlussfinanzierung, die erst in der Zukunft beginnt – typischerweise bis zu 60 Monate im Voraus. Dafür zahlen Sie einen Zinsaufschlag von ca. 0,01–0,03% pro Monat Vorlaufzeit.
Forward lohnt sich wenn
- Zinsen deutlich steigen werden
- Große Restschuld (> 100.000 €)
- Planungssicherheit wichtiger als Best-Price
Forward lohnt sich nicht wenn
- Zinsen stabil oder fallend erwartet
- Kleine Restschuld (< 50.000 €)
- Sondertilgung die Restschuld stark reduziert
Umschuldung: Bank wechseln
Bei einer Umschuldung wechseln Sie am Ende der Zinsbindung zu einer anderen Bank mit besseren Konditionen. Der Wechsel ist nach Ablauf der Zinsbindung ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Einzige Kosten: die Grundschuldabtretung im Grundbuch (ca. 200–400 €).
Tipp: Nutzen Sie Angebote anderer Banken als Verhandlungsgrundlage bei Ihrer aktuellen Bank. Oft verbessert sich das Prolongationsangebot deutlich, wenn Sie mit einem konkreten Konkurrenzangebot verhandeln.
Rechenbeispiel: Prolongation vs. Umschuldung
Ausgangssituation: Restschuld 180.000 €, neue Zinsbindung 10 Jahre, 2% Tilgung
| Prolongation (3,8%) | Umschuldung (3,3%) | Differenz | |
|---|---|---|---|
| Monatliche Rate | 870 € | 795 € | 75 €/Monat gespart |
| Gezahlte Zinsen (10 J.) | 57.600 € | 49.720 € | 7.880 € gespart |
| Restschuld nach 10 J. | 134.200 € | 130.680 € | 3.520 € weniger Restschuld |
| Gesamtvorteil Umschuldung | – | – | ca. 11.400 € |
Abzüglich ca. 300 € Notar-/Grundbuchkosten für die Umschuldung. Nettovorteil: ca. 11.100 €
Checkliste zur Vorbereitung
Häufig gestellte Fragen
Muss ich bei meiner bisherigen Bank bleiben?
Nein. Nach Ablauf der Zinsbindung können Sie ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu jeder anderen Bank wechseln. Das ist Ihr gesetzliches Recht. Die Grundschuld wird per Abtretung übertragen – eine Löschung und Neueintragung ist nicht nötig, was Kosten spart. Nutzen Sie dieses Wechselrecht als Verhandlungsposition bei Ihrer aktuellen Bank.
Wann sollte ich mit der Planung beginnen?
Idealerweise 12–24 Monate vor Ablauf der Zinsbindung. So haben Sie genug Zeit, Angebote zu vergleichen und in Ruhe zu entscheiden. Wenn Sie ein Forward-Darlehen in Betracht ziehen, können Sie sogar 36–60 Monate im Voraus planen. Ihre Bank muss Ihnen spätestens 3 Monate vor Ablauf ein Angebot unterbreiten – aber verlassen Sie sich nicht darauf, dass es das beste ist.
Was kostet eine Umschuldung zu einer anderen Bank?
Die reinen Kosten einer Umschuldung liegen bei ca. 200–400 € für die Grundschuldabtretung (Notar + Grundbuchamt). Keine Bank darf eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn die Zinsbindung ausgelaufen ist. Bei einer Restschuld über 100.000 € und einem Zinsvorteil von 0,3–0,5% amortisieren sich diese Kosten innerhalb weniger Monate.
Lohnt sich ein Forward-Darlehen bei aktuellen Zinsen?
Das hängt von Ihrer Erwartung an die Zinsentwicklung ab. Ein Forward-Darlehen kostet einen Aufschlag von ca. 0,01–0,03% pro Monat Vorlaufzeit. Bei 24 Monaten Vorlauf sind das also 0,24–0,72% Aufschlag. Rechnen Sie den Aufschlag gegen die mögliche Zinssteigerung. Nutzen Sie unseren Hypothekenrechner, um verschiedene Szenarien durchzuspielen und die Gesamtkosten zu vergleichen.
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Hinweis:
Alle Berechnungen und Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine professionelle Finanzberatung. Aktuelle Zinssätze und Konditionen können abweichen. Stand: Februar 2025.