Basel III & Immobilienfinanzierung 2025: Was sich ändert
Die internationale Bankenregulierung Basel III (und ihr Nachfolger Basel IV) verändert, wie Banken Immobilienkredite vergeben. Strengere Eigenkapitalanforderungen und neue Risikogewichtungen wirken sich direkt auf Ihre Kreditkonditionen und Finanzierungsmöglichkeiten aus.
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Inhaltsverzeichnis
Was ist Basel III?
Basel III ist ein internationales Regelwerk für Banken, das der Basler Ausschuss für Bankenaufsicht nach der Finanzkrise 2008 entwickelt hat. Es zwingt Banken, mehr Eigenkapital vorzuhalten und Risiken konservativer zu bewerten. Die schrittweise Einführung läuft seit 2013, die finale Phase (Basel III/IV) tritt in der EU ab Januar 2025 vollständig in Kraft.
Für Immobilienkäufer bedeutet das: Banken müssen für Immobilienkredite mehr eigenes Kapital zurücklegen. Das macht die Kreditvergabe für die Bank teurer — und diese Kosten werden teilweise an Sie als Kreditnehmer weitergegeben.
Auswirkungen auf die Immobilienfinanzierung
| Bereich | Vor Basel III | Nach Basel III/IV |
|---|---|---|
| EK-Risikogewicht Wohnimmobilien | 35% (IRB-Ansatz oft < 20%) | Mindestens 20% (Output Floor) |
| Maximale Beleihung (LTV) | Oft 100%+ möglich | Bevorzugt ≤ 80%, darüber höheres Risikogewicht |
| Zinszuschlag für Hochrisiko | Gering | 0,1–0,3% höherer Zinssatz bei hohem LTV |
| Gewerbliche Immobilien | Risikogewicht 50–100% | 60–150% je nach LTV |
Strengere Eigenkapitalanforderungen für Banken
Der sogenannte Output Floor begrenzt ab 2025 den Vorteil, den Großbanken durch interne Risikomodelle hatten. Das bedeutet: Selbst wenn eine Bank Wohnimmobilienkredite als sehr sicher einstuft, muss sie mindestens 72,5% des Standardansatz-Risikogewichts als Eigenkapital vorhalten.
LTV-abhängige Risikogewichte (Wohnimmobilien)
| LTV-Bereich | Risikogewicht | Bedeutung für Sie |
|---|---|---|
| ≤ 50% | 20% | Beste Konditionen möglich |
| 50–60% | 25% | Sehr gute Konditionen |
| 60–80% | 30% | Standardkonditionen |
| 80–90% | 40% | Spürbare Zinsaufschläge |
| 90–100% | 50% | Deutliche Zinsaufschläge |
| > 100% | 70% | Finanzierung schwierig |
Was ändert sich für Privatpersonen?
Eigenkapital wird wichtiger
Banken bevorzugen Finanzierungen mit mindestens 20% Eigenkapital (LTV ≤ 80%). Bei weniger Eigenkapital steigen die Zinsen spürbar — teilweise um 0,1–0,3% pro 10% höherem LTV. Vollfinanzierungen (100%+) werden deutlich teurer und sind bei manchen Banken gar nicht mehr möglich.
Bonitätsprüfung wird strenger
Die sogenannte „Wohnimmobilienkreditrichtlinie" (ergänzend zu Basel III) verlangt konservativere Einschätzungen der Kapitaldienstfähigkeit. Banken müssen prüfen, ob Sie den Kredit auch bei steigenden Zinsen bedienen können. Nebeneinkünfte werden restriktiver angerechnet.
Beleihungswert statt Kaufpreis
Banken orientieren sich stärker am Beleihungswert (typischerweise 10–20% unter dem Kaufpreis), nicht am tatsächlichen Kaufpreis. Das erhöht den effektiven LTV und kann die Konditionen verschlechtern. Ein professionelles Gutachten kann helfen, einen realistischen Beleihungswert zu begründen.
Gewerbe vs. Privat: Unterschiedliche Auswirkungen
| Kriterium | Wohnimmobilien (privat) | Gewerbeimmobilien |
|---|---|---|
| Risikogewicht Minimum | 20% (bei LTV ≤ 50%) | 60% (bei LTV ≤ 60%) |
| Maximales Risikogewicht | 70% | 150% |
| Zinswirkung | Moderat (+0,1–0,3%) | Deutlich (+0,3–0,8%) |
| Verfügbarkeit | Breit verfügbar | Eingeschränkter, mehr Banken ziehen sich zurück |
Strategien für Kreditnehmer
20% Eigenkapital anstreben
Die LTV-Schwelle von 80% bringt die besten Standard-Konditionen. Jeder Prozentpunkt darüber wird teurer.
Beleihungswert kennen
Lassen Sie den Beleihungswert vorab einschätzen. Er liegt 10–20% unter dem Kaufpreis und bestimmt den effektiven LTV.
Mehrere Banken vergleichen
Unterschiedliche Banken nutzen verschiedene Risikomodelle. Der Zinsunterschied bei gleichem LTV kann 0,2–0,5% betragen.
Gesamtkapitalkosten berechnen
Nutzen Sie unseren Hypothekenrechner, um verschiedene EK-Quoten und Zinssätze durchzuspielen.
Häufig gestellte Fragen
Betrifft Basel III mich als Privatperson direkt?
Nicht direkt — Basel III reguliert die Banken, nicht die Kreditnehmer. Aber indirekt ja: Wenn Banken mehr Eigenkapital für Ihren Kredit vorhalten müssen, wird die Kreditvergabe für die Bank teurer. Diese Kosten werden über höhere Zinsen oder strengere Vergabekriterien an Sie weitergegeben. Die wichtigste praktische Auswirkung: Mehr Eigenkapital einbringen = bessere Konditionen.
Werden Immobilienkredite durch Basel III teurer?
Für gut finanzierte Käufer mit 20%+ Eigenkapital ändert sich wenig. Die größten Auswirkungen spüren Käufer mit wenig Eigenkapital (über 80% LTV) und Gewerbeimmobilien-Investoren. Schätzungen der Bundesbank gehen von 0,1–0,3% höheren Zinsen für risikoreiche Finanzierungen aus. Das klingt gering, macht bei 300.000 € Darlehen über 10 Jahre aber 3.000–9.000 € Unterschied.
Was ist der „Output Floor" und warum ist er wichtig?
Großbanken durften bisher eigene Risikomodelle nutzen, um Immobilienkredite als sehr sicher einzustufen — manchmal mit Risikogewichten von nur 10–15%. Der Output Floor begrenzt diesen Vorteil ab 2025: Mindestens 72,5% des Standardansatzes müssen als Eigenkapital vorgehalten werden. Das trifft besonders Großbanken, die bisher besonders günstige Konditionen bieten konnten.
Sollte ich wegen Basel III mit meinem Immobilienkauf warten?
Nein. Die Auswirkungen von Basel III auf die Zinskonditionen werden schrittweise eingeführt und sind moderat. Die viel größeren Einflussfaktoren auf Ihre Finanzierungskosten bleiben die EZB-Leitzinsen, die allgemeine Marktsituation und Ihre persönliche Bonität. Konzentrieren Sie sich auf die Faktoren, die Sie beeinflussen können: Eigenkapital aufbauen, Bonität optimieren und Angebote vergleichen.
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Hinweis:
Die regulatorischen Vorgaben basieren auf dem CRR III / CRD VI der EU. Die nationale Umsetzung in Deutschland kann in Details abweichen. Stand: Februar 2025.