Immobilie schenken: Die 10-Jahres-Strategie
Durch rechtzeitige Schenkung können Familien Hunderttausende Euro Erbschaftsteuer sparen — wenn die Strategie stimmt.
Die wichtigsten Erkenntnisse
1. 10-Jahres-Freibetrag-Strategie
Die Schenkungsteuer-Freibeträge sind identisch mit den Erbschaftsteuer-Freibeträgen — können aber alle 10 Jahre erneut ausgeschöpft werden. Bei frühzeitiger Planung lassen sich selbst hohe Vermögenswerte steuerfrei übertragen.
Rechenbeispiel: Immobilie 800.000 € → 2 Kinder
Rechenbeispiel: Immobilie 1,5 Mio. € → 2 Kinder
2. Nießbrauch-Vorbehalt
Der Nießbrauch sichert dem Schenker das lebenslange Nutzungsrecht (Selbstnutzung oder Mieteinnahmen) — und mindert gleichzeitig den steuerlichen Wert der Schenkung erheblich.
Bewertung
Der Nießbrauchwert wird vom Immobilienwert abgezogen. Berechnung: Jahresmiete × Kapitalisierungsfaktor (altersabhängig, Sterbetafel)
Beispiel
Immobilie 500.000 €, Jahresmiete 18.000 €, Schenker 65 Jahre → Kapitalisierungsfaktor ca. 9,5 → Nießbrauchwert 171.000 € → Schenkungswert nur 329.000 €
Im Grundbuch
Der Nießbrauch wird als Belastung in Abt. II des Grundbuchs eingetragen — er ist dinglich gesichert und gilt auch gegenüber späteren Eigentümern
3. Wichtige Klauseln im Schenkungsvertrag
Rückforderungsrecht bei Verarmung
§ 528 BGB: Schenker kann zurückfordern, wenn Sozialhilfe droht (10 Jahre nach Schenkung)
Vorversterben des Beschenkten
Klausel: Rückfall an Schenker, falls der Beschenkte vor dem Schenker verstirbt
Veräußerungssperre
Beschenkter darf die Immobilie nicht ohne Zustimmung verkaufen — schützt Familienbesitz
Pflichtteilsanrechnung
Regelung, ob und wie die Schenkung auf den Pflichtteil angerechnet wird
Wichtig — § 14 ErbStG (Zusammenrechnung): Schenkungen innerhalb von 10 Jahren vor dem Tod werden für die Erbschaftsteuer mit dem Erbe zusammengerechnet — und zwar zum vollen Wert zum Zeitpunkt der Schenkung. Es gibt kein „Abschmelzen“ bei der Erbschaftsteuer. Früh planen lohnt sich: Erst nach Ablauf der 10-Jahres-Frist bleibt die Schenkung erbschaftsteuerlich komplett außer Ansatz.
Abgrenzung — Pflichtteilsergänzung (§ 2325 BGB): Nur beim Pflichtteilsergänzungsanspruch gilt die „abschmelzende“ Regel: Im 1. Jahr nach der Schenkung 100 %, im 2. Jahr 90 %, usw. bis 0 % nach 10 Jahren. Achtung: Bei Nießbrauchsvorbehalt beginnt diese Frist nicht zu laufen — die Schenkung bleibt voll pflichtteilsrelevant, solange der Schenker den wirtschaftlichen Nutzen zieht.