Degressive AfA 5 %: Der Steuer-Turbo für Kapitalanleger
Mit dem Wachstumschancengesetz hat der Gesetzgeber die degressive Abschreibung für Wohngebäude wieder eingeführt — ein enormer Steuervorteil für Investoren.
Die wichtigsten Erkenntnisse
1. Was ist die degressive AfA?
Bei der degressiven AfA nach § 7 Abs. 5a EStG wird ein fester Prozentsatz (5 %) nicht auf die ursprünglichen Anschaffungskosten, sondern auf den jeweiligen Restwert angewendet. Das führt zu höheren Abschreibungen in den ersten Jahren und sinkenden Beträgen im Zeitverlauf.
Voraussetzungen:
- • Baubeginn ab dem 1. Oktober 2023 bis 30. September 2029
- • Wohnzwecke (keine Gewerbeimmobilien)
- • Herstellung oder Anschaffung bis Ende des Jahres der Fertigstellung
2. Degressiv vs. Linear: Der Unterschied in Zahlen
Am Beispiel eines Gebäudewerts von 400.000 € zeigt sich der Vorteil der degressiven AfA in den ersten Jahren deutlich:
| Jahr | Linear 3 % | Degressiv 5 % | Vorteil degressiv |
|---|---|---|---|
| 1 | 12.000 € | 20.000 € | +8.000 € |
| 2 | 12.000 € | 19.000 € | +7.000 € |
| 5 | 12.000 € | 15.524 € | +3.524 € |
| 10 | 12.000 € | 11.948 € | ≈ gleich |
| Summe 10 J. | 120.000 € | 155.987 € | +35.987 € |
In den ersten 10 Jahren schreiben Sie degressiv rund 36.000 € mehr ab als linear. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % entspricht das einer zusätzlichen Steuerersparnis von über 15.000 €.
3. Kombination mit Sonder-AfA § 7b
Der § 7b EStG (Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau) ist zusätzlich zur degressiven AfA nutzbar — ein doppelter Steuer-Turbo:
Voraussetzungen § 7b:
- • Bauantrag / Bauanzeige ab 1.1.2023 bis 30.9.2029
- • Herstellungskosten max. 5.200 €/m² Wohnfläche
- • Bemessungsgrundlage max. 4.000 €/m²
- • Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude) erforderlich
- • 5 % Sonder-AfA pro Jahr, max. 4 Jahre
Kombi-Beispiel (80 m² Wohnung, 400.000 € Gebäudewert):
Das entspricht 9 % des Gebäudewerts im ersten Jahr — bei 42 % Steuersatz sparen Sie 15.120 € Steuern allein durch die Abschreibung.
Achtung: Die Sonder-AfA gilt nur für 4 Jahre. Danach läuft die degressive AfA allein weiter. Ab dem Break-even-Punkt (~Jahr 10–12) lohnt der Wechsel zur linearen AfA.
4. Wechsel: Degressiv → Linear
Sie dürfen einmalig von der degressiven zur linearen AfA wechseln. Der optimale Zeitpunkt ist erreicht, wenn die lineare AfA auf den Restwert höher ausfällt als die degressive.
Faustregel für den Wechselzeitpunkt:
Bei 5 % degressiver AfA und 3 % linearer AfA (Neubau ab 2023) lohnt der Wechsel typischerweise nach 10–12 Jahren. Sie berechnen: Restwert ÷ Restnutzungsdauer. Wenn dieser Betrag die degressive AfA übersteigt, wechseln Sie.
Wichtig: Ein Wechsel zurück von linear zu degressiv ist nicht möglich. Lassen Sie sich steuerlich beraten, bevor Sie wechseln.
AfA-Steuerersparnis berechnen
Berechnen Sie, wie viel Steuern Sie mit der degressiven AfA und der Sonder-AfA § 7b konkret sparen.