Risiken beim Immobilien-Investment: Der ehrliche Check
Immobilien gelten als sichere Geldanlage — doch auch sie bergen Risiken. Ein nüchterner Blick auf alle Gefahren und wie Sie sich absichern.
Die wichtigsten Erkenntnisse
1. Leerstand und Mietausfall
Kein Mieter = keine Einnahmen, aber laufende Kosten. Das Leerstandsrisiko ist der häufigste Grund für negative Renditen.
Typische Ursachen:
- • Mieterwechsel (Ø 6–8 Wochen Leerstand)
- • Renovierung zwischen Mietern
- • Schwache Nachfrage am Standort
- • Überhöhte Mietforderung
Absicherung:
- • Rücklage: min. 3 Monatsmieten
- • Marktgerechte Miete ansetzen
- • Guter Standort (Leerstand < 3 %)
- • Mietausfallversicherung prüfen
2. Zinsänderungsrisiko
Bei typisch 80 % Fremdfinanzierung wirkt der Zinshebel in beide Richtungen. Was bei der Anschlussfinanzierung passieren kann:
Beispiel: 240.000 € Restschuld nach 10 Jahren
Absicherung:
- • Zinsbindung mindestens 15–20 Jahre wählen
- • Sondertilgungsrecht nutzen (5–10 % p.a.)
- • Forward-Darlehen 3–5 Jahre vor Ablauf prüfen
- • Tilgungssatz ≥ 2 % wählen
3. Klumpenrisiko und Liquidität
Eine einzelne Immobilie bindet oft 200.000–500.000 € Eigenkapital. Das schafft ein erhebliches Konzentrationsrisiko.
Risiken:
- • Ein Standort, ein Objekt, ein Mieter
- • Kapital nicht kurzfristig verfügbar
- • Verkauf dauert 3–6 Monate
- • Teilverkauf nicht möglich
Absicherung:
- • Parallel ETF-Sparplan als Liquiditätsreserve
- • Nicht mehr als 50 % des Vermögens in einer Immobilie
- • Notgroschen (6 Monatsausgaben) separat halten
- • Zweites Objekt an anderem Standort anstreben
4. Instandhaltung und unerwartete Kosten
| Maßnahme | Typische Kosten | Alle X Jahre |
|---|---|---|
| Dachsanierung | 15.000–40.000 € | 30–50 Jahre |
| Heizung erneuern | 8.000–25.000 € | 20–30 Jahre |
| Fenster austauschen | 5.000–15.000 € | 25–40 Jahre |
| Bad renovieren | 5.000–12.000 € | 20–30 Jahre |
| Fassade / Anstrich | 10.000–30.000 € | 15–25 Jahre |
Faustregel: Rücklage von 7–10 €/m² pro Jahr (Altbau) bzw. 5–7 €/m² (Neubau) für laufende Instandhaltung. Zusätzlich Sonderrücklage für absehbare Großreparaturen.
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