Grundbuch 2025: Grundbuchauszug, Abteilungen I–III & Kosten
Das Grundbuch ist das zentrale Register für alle Eigentumsverhältnisse und Belastungen einer Immobilie. Wer eine Immobilie kauft, muss das Grundbuch lesen können und den Eintragungsprozess verstehen. Dieser Guide erklärt alle drei Abteilungen, den Beantragungsprozess und die anfallenden Kosten.
Passende Rechner-Tools
Inhaltsverzeichnis
Was ist das Grundbuch?
Das Grundbuch ist ein amtliches öffentliches Register, das beim zuständigen Grundbuchamt (Teil des Amtsgerichts) geführt wird. Es dokumentiert alle Eigentumsverhältnisse, Belastungen und Rechte an Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten (z.B. Wohnungseigentum).
Jedes Grundstück hat ein eigenes Grundbuchblatt, das aus dem Bestandsverzeichnis (Grundstücksbeschreibung) und drei Abteilungen besteht. Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben (§ 891 BGB) — das heißt, wer im Grundbuch eingetragen ist, gilt als Eigentümer, auch wenn dies nicht der Realität entsprechen sollte.
Die drei Abteilungen des Grundbuchs
Abteilung I — Eigentumsverhältnisse
Hier wird der aktuelle Eigentümer eingetragen. Bei einem Immobilienkauf wird der Käufer erst nach Zahlung des Kaufpreises und der Grunderwerbsteuer hier eingetragen. Vorher wird eine Auflassungsvormerkung eingetragen, die den Käufer absichert.
- • Name des Eigentümers / der Eigentümer
- • Art des Eigentums (Alleineigentum, Miteigentum, Gesamthandseigentum)
- • Erwerbsgrund und -datum
Abteilung II — Lasten und Beschränkungen
Diese Abteilung enthält alle Rechte Dritter am Grundstück — außer Grundpfandrechte (die stehen in Abt. III). Hier finden sich auch Verfügungsbeschränkungen. Prüfen Sie diese Abteilung vor dem Kauf besonders sorgfältig.
| Eintragung | Bedeutung für den Käufer |
|---|---|
| Wegerecht | Dritte dürfen das Grundstück betreten/befahren |
| Wohnrecht / Nießbrauch | Dritte dürfen die Immobilie bewohnen / nutzen |
| Vorkaufsrecht | Kommune oder Dritte haben Vorkaufsrecht |
| Auflassungsvormerkung | Reservierung für einen Käufer (gut wenn es Ihre ist!) |
| Sanierungsvermerk | Gemeinde muss Verkauf genehmigen |
Abteilung III — Grundpfandrechte (Hypotheken & Grundschulden)
Hier sind alle Grundschulden und Hypotheken eingetragen — also die Sicherheiten, die Banken für Immobiliendarlehen verlangen. Bei einer Anschlussfinanzierung mit Bankwechsel wird die Grundschuld per Abtretung übertragen.
- • Grundschuld (heute der Standard): dingliche Belastung unabhängig vom Darlehen
- • Hypothek (historisch): direkt an ein konkretes Darlehen gekoppelt
- • Rangfolge: Wer zuerst eingetragen ist, wird im Verwertungsfall zuerst bedient
Grundbuchauszug beantragen
Einen Grundbuchauszug können Sie auf verschiedenen Wegen beantragen. Er enthält eine Kopie des Grundbuchblatts mit allen drei Abteilungen.
| Methode | Kosten | Dauer | Hinweise |
|---|---|---|---|
| Grundbuchamt (vor Ort) | 10 € (einfach) / 20 € (beglaubigt) | 1–5 Werktage | Berechtigtes Interesse nachweisen |
| Online-Portal (z.B. grundbuch-portal.de) | 10–20 € + Servicegebühr | Sofort bis 3 Tage | Nicht in allen Bundesländern verfügbar |
| Über den Notar | Ab 15 € + Notargebühr | 1–3 Werktage | Bequemste Variante beim Immobilienkauf |
Berechtigtes Interesse: Nicht jeder darf einen Grundbuchauszug einsehen. Sie müssen ein berechtigtes Interesse nachweisen — z.B. als Eigentümer, potenzieller Käufer (mit Kaufabsicht), Gläubiger oder Notar. Reine Neugier reicht nicht aus (§ 12 GBO).
Grundbucheintrag beim Immobilienkauf — Zeitlicher Ablauf
Kaufvertrag beurkunden
Tag 0Notar beurkundet den Kaufvertrag und beantragt die Auflassungsvormerkung.
Auflassungsvormerkung Abt. II
1–2 WochenSchützt den Käufer: Der Verkäufer kann nicht mehr anderweitig verkaufen.
Grunderwerbsteuer zahlen
4–8 WochenNach Erhalt des Steuerbescheids. Voraussetzung für Unbedenklichkeitsbescheinigung.
Grundschuld eintragen Abt. III
2–4 WochenBank trägt Grundschuld ein. Dann erst wird das Darlehen ausgezahlt.
Kaufpreis zahlen
Nach FälligkeitsmitteilungNotar bestätigt alle Voraussetzungen → Käufer zahlt den Kaufpreis.
Eigentümerwechsel Abt. I
3–6 Monate totalEigentumseintragung im Grundbuch: Jetzt sind Sie offiziell Eigentümer.
Kosten der Grundbucheintragung
Die Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG)und betragen typischerweise 0,5% des Kaufpreises für die Eigentumsumschreibung plus weitere Gebühren für die Grundschuld.
| Position | Bei 350.000 € Kaufpreis | Berechnung |
|---|---|---|
| Eigentumsumschreibung | ca. 935 € | volle Gebühr GNotKG |
| Auflassungsvormerkung | ca. 468 € | halbe Gebühr |
| Löschung Auflassungsvormerkung | ca. 234 € | Viertelgebühr |
| Grundschuldeintragung | ca. 635 € | bei 280.000 € Grundschuld |
| Summe Grundbuchkosten | ca. 2.270 € | ≈ 0,65% des Kaufpreises |
Hinweis: Die Grundbuchkosten kommen zu den Notarkosten hinzu. Zusammen betragen Notar + Grundbuch typischerweise 1,5–2,0% des Kaufpreises.
Häufige Fallstricke beim Grundbuch
Alte Grundschulden nicht gelöscht
Verkäufer vergessen manchmal, bereits abgezahlte Grundschulden löschen zu lassen. Diese müssen vor oder bei dem Verkauf gelöscht werden. Kosten: ca. 200–400 € für Löschungsbewilligung + Grundbuchamt.
Wohnrecht/Nießbrauch in Abt. II übersehen
Ein eingetragenes Wohnrecht oder Nießbrauch kann dazu führen, dass Sie die Immobilie nicht selbst nutzen können, obwohl Sie Eigentümer sind. Prüfen Sie Abt. II immer VOR dem Kaufangebot.
Vorkaufsrecht der Gemeinde
In manchen Gebieten hat die Gemeinde ein Vorkaufsrecht (§ 24 BauGB). Der Notar muss eine Negativbescheinigung einholen. Das kann den Kaufprozess um 2–4 Wochen verzögern.
Rangfolge der Grundschulden
Bei der Finanzierung achtet Ihre Bank auf den Rang der Grundschuld. Ein erstrangiger Eintrag ist günstiger als ein nachrangiger. Bei bestehenden Belastungen kann das die Finanzierung verteuern.
Häufig gestellte Fragen
Wie lange dauert eine Grundbucheintragung?
Die Dauer variiert je nach Grundbuchamt und Auslastung. Die Auflassungsvormerkung wird typischerweise innerhalb von 1–2 Wochen eingetragen. Die vollständige Eigentumsumschreibung kann 3–6 Monate nach Beurkundung des Kaufvertrags dauern. In Ballungsräumen wie München oder Berlin kann es aufgrund hoher Fallzahlen auch länger dauern. Ihr Notar kann den aktuellen Stand beim Grundbuchamt erfragen.
Kann ich einen Grundbuchauszug online beantragen?
In einigen Bundesländern ist die Online-Einsicht möglich. Bayern bietet z.B. BayernPortal, Nordrhein-Westfalen das Justizportal NRW. Allerdings ist die Online-Einsicht nicht flächendeckend verfügbar. Alternativ können Sie den Auszug schriftlich beim Grundbuchamt oder über einen Notar beantragen. Online-Dienste wie grundbuch-portal.de bieten einen vermittelten Zugang, berechnen aber eine zusätzliche Servicegebühr.
Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?
Beide sind Grundpfandrechte in Abteilung III, unterscheiden sich aber fundamental: Die Hypothek ist akzessorisch — sie ist direkt an ein konkretes Darlehen gekoppelt und erlischt automatisch bei Rückzahlung. Die Grundschuld ist abstrakt — sie besteht unabhängig vom Darlehen fort und kann für neue Finanzierungen wiederverwendet werden. Heute sind über 95% aller Grundpfandrechte Grundschulden, da sie flexibler sind. Nach Darlehensrückzahlung können Sie die Grundschuld stehen lassen (für zukünftige Finanzierungen) oder löschen lassen.
Wer trägt die Kosten für die Grundbucheintragung?
In der Regel trägt der Käufer alle Grundbuchkosten. Dies umfasst die Eigentumsumschreibung, die Auflassungsvormerkung und die Eintragung der Grundschuld. Die Löschung alter Grundschulden des Verkäufers wird meist ebenfalls vom Käufer bezahlt, obwohl dies Verhandlungssache ist. Die Kosten sind gesetzlich im GNotKG geregelt und daher nicht verhandelbar — alle Grundbuchämter berechnen die gleichen Gebühren.
Verwandte Ratgeber-Bereiche
Hinweis:
Alle Angaben entsprechen dem Stand Februar 2025 und basieren auf dem GNotKG. Regionale Unterschiede bei den Grundbuchämtern sind möglich. Diese Informationen ersetzen keine Rechtsberatung.