Grunderwerbsteuer 2025: Alle 16 Bundesländer im Vergleich
Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises. Bei einem durchschnittlichen Kaufpreis von 350.000 € bedeutet das einen Unterschied von bis zu 10.500 €. Hier finden Sie alle aktuellen Steuersätze, die historische Entwicklung und Spartipps.
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Inhaltsverzeichnis
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie in Deutschland anfällt. Sie wird vom Käufer an das zuständige Finanzamt gezahlt und ist Voraussetzung für die Eintragung ins Grundbuch. Ohne Zahlung der Grunderwerbsteuer erhalten Sie keine Unbedenklichkeitsbescheinigung– und ohne diese wird der Eigentumsübergang nicht vollzogen.
Seit 2006 können die Bundesländer den Steuersatz selbst festlegen. Was als bundeseinheitliche 3,5% begann, ist mittlerweile auf bis zu 6,5% in einigen Bundesländern gestiegen – eine Erhöhung um fast das Doppelte.
Alle 16 Bundesländer im Vergleich
| Bundesland | Steuersatz | Gültig seit | Steuer bei 350.000 € |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5% | seit 1997 | 12.250 € |
| Sachsen | 3,5% | seit 1997 | 12.250 € |
| Baden-Württemberg | 5,0% | seit 2011 | 17.500 € |
| Bremen | 5,0% | seit 2014 | 17.500 € |
| Niedersachsen | 5,0% | seit 2014 | 17.500 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0% | seit 2012 | 17.500 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0% | seit 2012 | 17.500 € |
| Thüringen | 5,0% | seit 2017 | 17.500 € |
| Hamburg | 5,5% | seit 2023 | 19.250 € |
| Berlin | 6,0% | seit 2014 | 21.000 € |
| Hessen | 6,0% | seit 2014 | 21.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0% | seit 2019 | 21.000 € |
| Brandenburg | 6,5% | seit 2015 | 22.750 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5% | seit 2015 | 22.750 € |
| Saarland | 6,5% | seit 2015 | 22.750 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5% | seit 2014 | 22.750 € |
Günstigste Bundesländer: Bayern und Sachsen mit 3,5% – hier zahlen Sie bei 350.000 € Kaufpreis nur 12.250 € Grunderwerbsteuer.
Teuerste Bundesländer: Brandenburg, NRW, Saarland und Schleswig-Holstein mit 6,5% – hier kostet die Grunderwerbsteuer 22.750 € bei gleichem Kaufpreis.
Historische Entwicklung der Steuersätze
Bis 2006 galt bundesweit ein einheitlicher Satz von 3,5%. Die Föderalismusreform I gab den Bundesländern dann das Recht, den Satz eigenständig festzulegen. Die Folge: ein regelrechter Wettlauf nach oben.
| Zeitraum | Entwicklung |
|---|---|
| Bis 2006 | Bundeseinheitlich 3,5% |
| 2007–2010 | Erste Erhöhungen: Berlin (4,5%), Hamburg (4,5%) |
| 2011–2014 | Massive Welle: NRW (5,0%), Schleswig-Holstein (6,5%), Berlin (6,0%) |
| 2015–2020 | Brandenburg und NRW auf 6,5%, Thüringen auf 6,5% |
| 2021–2025 | Hamburg Erhöhung auf 5,5% (2023), Diskussion um Freibeträge |
Aktuelle Diskussion: Seit Jahren wird über einen bundesweiten Freibetrag für Erstkäufer diskutiert (z.B. die ersten 250.000 € steuerfrei). Bisher wurde dies allerdings noch nicht umgesetzt. Einige Bundesländer wie Thüringen haben den Satz wieder auf 5,0% gesenkt.
Rechenbeispiele
| Kaufpreis | Bayern (3,5%) | BaWü (5,0%) | Berlin (6,0%) | NRW (6,5%) |
|---|---|---|---|---|
| 200.000 € | 7.000 € | 10.000 € | 12.000 € | 13.000 € |
| 350.000 € | 12.250 € | 17.500 € | 21.000 € | 22.750 € |
| 500.000 € | 17.500 € | 25.000 € | 30.000 € | 32.500 € |
| 750.000 € | 26.250 € | 37.500 € | 45.000 € | 48.750 € |
Maximal-Differenz: Bei einem Kaufpreis von 750.000 € liegt der Unterschied zwischen Bayern (3,5%) und NRW (6,5%) bei 22.500 € – allein durch die unterschiedliche Grunderwerbsteuer.
Spartipps und Freibeträge
1. Inventar separat ausweisen
Einbauküche, Möbel, Markisen oder Sauna können im Kaufvertrag separat aufgeführt werden. Auf diesen Inventarwert fällt keine Grunderwerbsteuer an. Realistischer Wert: 5.000–15.000 €. Bei 6,5% Steuersatz spart das bis zu 975 €.
2. Instandhaltungsrücklage herausrechnen
Beim Kauf einer Eigentumswohnung übernehmen Sie den anteiligen Anspruch auf die Instandhaltungsrücklage der WEG. Dieser Betrag kann vom Kaufpreis abgezogen werden. Typisch: 3.000–10.000 €.
3. Grundstück und Gebäude trennen
Bei Neubauten: Grundstück und Bauvertrag getrennt abschließen. Die Grunderwerbsteuer fällt nur auf den Grundstückspreis an. Achtung: Die Verträge müssen zeitlich und sachlich getrennt sein (kein „verbundenes Geschäft").
4. Verwandtenkauf (Steuerbefreiung)
Immobilienverkäufe zwischen Verwandten in gerader Linie (Eltern → Kinder, Großeltern → Enkel) sind komplett grunderwerbsteuerfrei. Auch die Übertragung zwischen Ehegatten ist befreit. Bei Geschwistern fällt die Steuer allerdings an.
Sonderfälle und Ausnahmen
Erbschaft und Schenkung
Grunderwerbsteuerfrei – stattdessen fällt ggf. Erbschaft-/Schenkungsteuer an.
Zwangsversteigerung
Grunderwerbsteuer fällt auch bei Zwangsversteigerungen an. Bemessungsgrundlage ist das Meistgebot.
Geringfügigkeitsgrenze
Bei einem Grundstückswert unter 2.500 € fällt keine Grunderwerbsteuer an.
Umwandlung Personengesellschaft
Bei bestimmten gesellschaftsrechtlichen Umstrukturierungen kann eine Befreiung greifen.
Häufig gestellte Fragen
Wann muss ich die Grunderwerbsteuer bezahlen?
Nach der Beurkundung des Kaufvertrags meldet der Notar den Vorgang automatisch an das Finanzamt. Dieses verschickt dann den Grunderwerbsteuerbescheid – typischerweise innerhalb von 4–8 Wochen. Ab Zugang haben Sie einen Monat Zahlungsfrist. Erst nach Zahlung erhalten Sie die Unbedenklichkeitsbescheinigung, die für die Grundbucheintragung benötigt wird.
Kann ich die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?
Bei Selbstnutzung: Nein, die Grunderwerbsteuer ist nicht absetzbar. Bei Vermietung: Ja, die Grunderwerbsteuer gehört zu den Anschaffungsnebenkosten und wird über die AfA (Absetzung für Abnutzung) zusammen mit dem Gebäudewert über 50 Jahre abgeschrieben (2% p.a.). Bei gewerblich genutzten Immobilien kann die Abschreibungsdauer kürzer sein.
Welches Bundesland ist zuständig?
Es gilt immer der Steuersatz des Bundeslandes, in dem die Immobilie liegt – unabhängig davon, wo Sie selbst wohnen oder wo der Notar seinen Sitz hat. Wenn Sie also in Bayern wohnen und eine Immobilie in NRW kaufen, zahlen Sie 6,5% (NRW-Satz), nicht 3,5% (Bayern-Satz).
Gibt es einen Freibetrag für Erstkäufer?
Aktuell gibt es in Deutschland keinen bundesweiten Freibetrag für Erstkäufer der Grunderwerbsteuer. Es wird seit Jahren darüber diskutiert – verschiedene Parteien haben Modelle mit Freibeträgen zwischen 250.000 € und 500.000 € vorgeschlagen. Stand Februar 2025 ist noch keine Einigung erzielt worden. Einige Bundesländer gewähren kleinere regionale Förderprogramme.
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Hinweis:
Steuersätze entsprechen dem Stand Februar 2025. Änderungen durch Landesparlamente sind jederzeit möglich. Steuerliche Informationen ersetzen keine Rechtsberatung.