AfA-Abschreibung bei Immobilien: Der komplette Guide

Aktualisiert: März 2026Lesezeit: 9 Minuten

Die wichtigsten Erkenntnisse

AfA-Sätze: 2% (ab 1925), 2,5% (vor 1925), 3% (Neubau ab 2023, JStG 2022)

Nur Gebäudewert ist abschreibbar, nicht der Grundstücksanteil

Sonderabschreibungen bei Denkmalschutz und energetischer Sanierung

Kaufzeitpunkt beeinflusst AfA-Höhe im ersten Jahr

Professionelle Kaufpreisaufteilung ist essentiell

1. Was ist die AfA-Abschreibung?

Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) ermöglicht es, den Wertverlust von Gebäuden steuerlich geltend zu machen. Jährlich können Sie einen festen Prozentsatz des Gebäudewerts von Ihren Mieteinnahmen abziehen.

Grundprinzip:

Gebäude nutzen sich über die Jahre ab. Diese Abnutzung können Sie steuerlich als Werbungskosten absetzen, auch wenn das Gebäude real an Wert gewinnt.

2. AfA-Sätze im Detail

Gebäudeart	Baujahr	AfA-Satz	Nutzungsdauer
Wohngebäude	ab 1925	2,0%	50 Jahre
Wohngebäude	vor 1925	2,5%	40 Jahre
Neubau (Bauantrag ab 2023)	ab 2023	3,0%	33 Jahre (gem. JStG 2022)
Gewerbegebäude	alle	3,0%	33 Jahre

3. Kaufpreisaufteilung: Gebäude vs. Grund

Wichtig:

Nur der Gebäudewert ist abschreibbar. Der Grundstücksanteil muss vom Gesamtkaufpreis abgezogen werden.

Aufteilungsmethoden:

• Bodenrichtwert-Methode
• Sachwert-Methode
• Verhältnis im Kaufvertrag
• Gutachterliche Bewertung

Typische Aufteilung:

• Stadtlage: 70% Gebäude, 30% Grund
• Vorstädte: 80% Gebäude, 20% Grund
• Ländlich: 85% Gebäude, 15% Grund
• Zentrale Lagen: 60% Gebäude, 40% Grund

4. Praktisches Berechnungsbeispiel

Beispielrechnung:

Kaufpreis gesamt:400.000 €

Grundstücksanteil (25%):100.000 €

Gebäudewert:300.000 €

AfA-Satz (2%):2,0%

Jährliche AfA:6.000 €

Bei einem Steuersatz von 35% entspricht dies einer jährlichen Steuerersparnis von 2.100 €.

5. Sonderabschreibungen

Denkmalschutz:

• 8 Jahre je 9% = 72%
• Danach 4 Jahre je 7% = 28%
• Insgesamt 100% in 12 Jahren
• Nur für Sanierungskosten

Energetische Sanierung:

• Zusätzlich zur normalen AfA
• 20% der Kosten über 5 Jahre
• Maximal 40.000 € pro Objekt
• Alternativ zu KfW-Förderung

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