AfA-Abschreibung
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AfA-Abschreibung bei Immobilien: Der komplette Guide
Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) ist der wichtigste Steuervorteil bei Immobilien. Erfahren Sie alles über Berechnung, Sätze und Optimierungsmöglichkeiten.
Die wichtigsten Erkenntnisse
AfA-Sätze: 2% für Wohngebäude ab 1925, 2,5% für ältere Gebäude
Nur Gebäudewert ist abschreibbar, nicht der Grundstücksanteil
Sonderabschreibungen bei Denkmalschutz und energetischer Sanierung
Kaufzeitpunkt beeinflusst AfA-Höhe im ersten Jahr
Professionelle Kaufpreisaufteilung ist essentiell
1. Was ist die AfA-Abschreibung?
Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) ermöglicht es, den Wertverlust von Gebäuden steuerlich geltend zu machen. Jährlich können Sie einen festen Prozentsatz des Gebäudewerts von Ihren Mieteinnahmen abziehen.
Grundprinzip:
Gebäude nutzen sich über die Jahre ab. Diese Abnutzung können Sie steuerlich als Werbungskosten absetzen, auch wenn das Gebäude real an Wert gewinnt.
2. AfA-Sätze im Detail
| Gebäudeart | Baujahr | AfA-Satz | Nutzungsdauer |
|---|---|---|---|
| Wohngebäude | ab 1925 | 2,0% | 50 Jahre |
| Wohngebäude | vor 1925 | 2,5% | 40 Jahre |
| Gewerbegebäude | alle | 3,0% | 33 Jahre |
3. Kaufpreisaufteilung: Gebäude vs. Grund
Wichtig:
Nur der Gebäudewert ist abschreibbar. Der Grundstücksanteil muss vom Gesamtkaufpreis abgezogen werden.
Aufteilungsmethoden:
- • Bodenrichtwert-Methode
- • Sachwert-Methode
- • Verhältnis im Kaufvertrag
- • Gutachterliche Bewertung
Typische Aufteilung:
- • Stadtlage: 70% Gebäude, 30% Grund
- • Vorstädte: 80% Gebäude, 20% Grund
- • Ländlich: 85% Gebäude, 15% Grund
- • Zentrale Lagen: 60% Gebäude, 40% Grund
4. Praktisches Berechnungsbeispiel
Beispielrechnung:
Kaufpreis gesamt:400.000 €
Grundstücksanteil (25%):100.000 €
Gebäudewert:300.000 €
AfA-Satz (2%):2,0%
Jährliche AfA:6.000 €
Bei einem Steuersatz von 35% entspricht dies einer jährlichen Steuerersparnis von 2.100 €.
5. Sonderabschreibungen
Denkmalschutz:
- • 8 Jahre je 9% = 72%
- • Danach 4 Jahre je 7% = 28%
- • Insgesamt 100% in 12 Jahren
- • Nur für Sanierungskosten
Energetische Sanierung:
- • Zusätzlich zur normalen AfA
- • 20% der Kosten über 5 Jahre
- • Maximal 40.000 € pro Objekt
- • Alternativ zu KfW-Förderung