Erbschaftsteuer Immobilien 2025: Freibeträge, Bewertung & Steueroptimierung
Immobilien sind der häufigste Auslöser für Erbschaftsteuer in Deutschland. Die Bewertung nach dem Bewertungsgesetz, Freibeträge und die Steuerbefreiung für das Familienheim bestimmen, ob und wie viel Steuer anfällt. Frühzeitige Planung kann Zehntausende Euro sparen.
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Inhaltsverzeichnis
Erbschaftsteuer auf Immobilien: Grundlagen
Die Erbschaftsteuer fällt an, wenn Sie eine Immobilie durch Erbschaft oder Schenkung erhalten und der Wert über dem persönlichen Freibetrag liegt. Die Höhe hängt von drei Faktoren ab: dem Verwandtschaftsgrad (bestimmt Freibetrag und Steuerklasse), dem Immobilienwert (nach Bewertungsgesetz, oft höher als der tatsächliche Marktwert) und möglichen Steuerbefreiungen.
Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad
| Erbe / Beschenkter | Steuerklasse | Freibetrag |
|---|---|---|
| Ehegatte / Lebenspartner | I | 500.000 € |
| Kinder, Stiefkinder | I | 400.000 € |
| Enkel | I | 200.000 € |
| Eltern, Großeltern (bei Erbschaft) | I | 100.000 € |
| Geschwister, Nichten/Neffen | II | 20.000 € |
| Nicht verwandte Personen | III | 20.000 € |
Achtung Geschwister: Geschwister fallen in Steuerklasse II mit nur 20.000 € Freibetrag. Bei einer geerbten Immobilie im Wert von 400.000 € fällt auf 380.000 € Erbschaftsteuer von 15–25% an — das sind 57.000–95.000 €.
Steuersätze nach Steuerklasse
| Wert über Freibetrag | Steuerklasse I | Steuerklasse II | Steuerklasse III |
|---|---|---|---|
| bis 75.000 € | 7% | 15% | 30% |
| bis 300.000 € | 11% | 20% | 30% |
| bis 600.000 € | 15% | 25% | 30% |
| bis 6.000.000 € | 19% | 30% | 30% |
| bis 13.000.000 € | 23% | 35% | 50% |
| über 26.000.000 € | 30% | 43% | 50% |
Bewertung von Immobilien für die Erbschaftsteuer
Seit der Bewertungsreform 2023 wird der Immobilienwert nach dem Bewertungsgesetz (BewG)ermittelt — häufig führt dies zu höheren Bewertungen als der tatsächliche Marktpreis.
| Verfahren | Anwendung bei | Besonderheit |
|---|---|---|
| Vergleichswertverfahren | Eigentumswohnungen, Reihenhäuser | Orientiert sich an tatsächlichen Verkäufen |
| Ertragswertverfahren | Mietwohnungen, Geschäftshäuser | Basiert auf Mieteinnahmen und Liegenschaftszins |
| Sachwertverfahren | Einfamilienhäuser, Sonderimmobilien | Bodenwert + Gebäudewert (oft am höchsten!) |
Tipp: Liegt der steuerliche Wert über dem tatsächlichen Marktwert, können Sie mit einem Gutachten des örtlichen Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten Sachverständigen den niedrigeren Verkehrswert nachweisen (§ 198 BewG). Das kann die Steuerlast erheblich senken.
Steuerbefreiung für das Familienheim
Die vollständige Steuerbefreiung für das Familienheim ist die wichtigste Gestaltungsmöglichkeit bei der Immobilienerbschaft:
Ehegatte/Lebenspartner
- Steuerbefreiung ohne Größenbegrenzung
- Selbstnutzung muss fortgesetzt werden
- Mindestens 10 Jahre Selbstnutzung
- Bei Auszug innerhalb 10 Jahren: volle Nachversteuerung
Kinder
- Steuerbefreiung bis 200 m² Wohnfläche
- Selbstnutzung muss „unverzüglich" beginnen
- Mindestens 10 Jahre Selbstnutzung
- Über 200 m²: anteilige Besteuerung
Schenkung vs. Erbschaft: Steueroptimierung zu Lebzeiten
Die 10-Jahres-Frist ist der wichtigste Planungshebel: Freibeträge bei Schenkungen erneuern sich alle 10 Jahre. Ein Ehepaar mit zwei Kindern kann durch gestaffelte Schenkungen erhebliche Werte steuerfrei übertragen:
Beispiel: Ehepaar (60 J.) überträgt Mehrfamilienhaus (800.000 €) an 2 Kinder
Nießbrauch als Gestaltungsinstrument
Beim Nießbrauch überträgt der Eigentümer die Immobilie an die nächste Generation, behält aber das Recht, die Immobilie weiter zu nutzen oder die Miete einzunehmen. Der Vorteil: Der Nießbrauchswert mindert den steuerpflichtigen Schenkungswert erheblich.
Rechenbeispiel: Nießbrauch-Vorbehalt
Häufig gestellte Fragen
Muss ich Erbschaftsteuer auf ein geerbtes Haus zahlen, in dem ich selbst wohne?
Wenn Sie das Haus als Ehegatte/Lebenspartner erben und weiterhin selbst bewohnen, ist es komplett steuerfrei — unabhängig vom Wert. Als Kind ist die Befreiung auf 200 m² Wohnfläche begrenzt. In beiden Fällen gilt: Sie müssen mindestens 10 Jahre dort wohnen bleiben. Ziehen Sie vorher aus (außer bei Pflegebedürftigkeit), wird die Steuer nachträglich erhoben. Die 10 Jahre beginnen ab dem Erbfall, nicht ab dem Einzug.
Wie wird die Immobilie für die Erbschaftsteuer bewertet?
Das Finanzamt bewertet nach dem Bewertungsgesetz (BewG) — typischerweise mit Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Seit der Reform 2023 liegen die steuerlichen Werte oft über dem tatsächlichen Marktwert. Wichtiger Tipp: Sie haben das Recht, mit einem qualifizierten Gutachten einen niedrigeren Verkehrswert nachzuweisen (§ 198 BewG). Die Kosten für ein Gutachten (1.500–3.000 €) amortisieren sich bei teuren Immobilien schnell.
Kann ich eine Immobilie steuerfrei an meine Geschwister vererben?
Praktisch nicht — Geschwister haben nur einen Freibetrag von 20.000 € und fallen in Steuerklasse II mit Steuersätzen von 15–43%. Bei einer Immobilie im Wert von 300.000 € fallen auf 280.000 € Erbschaftsteuer an. Alternative: Die Eltern können jedem Kind einzeln Anteile schenken (je 400.000 € Freibetrag). Oder: Ein Nießbrauch zugunsten eines Geschwisterteils kann den steuerpflichtigen Wert senken. Eine frühzeitige steuerliche Beratung ist bei Geschwister-Konstellationen besonders wichtig.
Warum ist die 10-Jahres-Frist so wichtig?
Die 10-Jahres-Frist hat doppelte Bedeutung: Erstens bei der Familienheim-Befreiung — ziehen Sie innerhalb von 10 Jahren aus, wird die Steuer nachträglich fällig. Zweitens bei Schenkungen — Freibeträge erneuern sich alle 10 Jahre. Wer frühzeitig plant, kann durch gestaffelte Schenkungen über mehrere Dekaden sehr hohe Vermögenswerte steuerfrei übertragen. Ein Rechenbeispiel: Ein Paar kann an ein Kind alle 10 Jahre 800.000 € steuerfrei schenken (2 × 400.000 €). In 20 Jahren sind das 1,6 Mio. €.
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Hinweis:
Steuerliche Gestaltungen sollten immer mit einem Steuerberater oder Fachanwalt für Erbrecht besprochen werden. Freibeträge und Steuersätze gemäß ErbStG, Stand Februar 2025.