Grundsteuerreform 2025/2026 — Was Eigentümer jetzt wissen müssen
Seit 2025 gilt die neue Grundsteuer. Das Bundesverfassungsgericht hatte 2018 die bisherige Bewertung für verfassungswidrig erklärt. Für Millionen Eigentümer bedeutet das eine Neubewertung — mit zum Teil erheblichen Änderungen bei der Steuerlast.
Hintergrund: Warum eine Reform?
Die bisherige Grundsteuer basierte auf Einheitswerten aus dem Jahr 1964 (Westdeutschland) bzw. 1935 (Ostdeutschland). Diese Werte spiegelten die tatsächlichen Verhältnisse seit Jahrzehnten nicht mehr wider. Das Bundesverfassungsgericht erklärte dies im Urteil vom 10. April 2018 (1 BvL 11/14) für verfassungswidrig und setzte dem Gesetzgeber eine Frist bis Ende 2019 für eine Neuregelung.
Die Folge: Alle rund 36 Millionen Grundstücke in Deutschland mussten neu bewertet werden. Die neuen Grundsteuerwerte gelten seit dem 1. Januar 2025.
Das neue Drei-Stufen-Modell
Grundsteuerwert
Wird vom Finanzamt festgestellt (Grundsteuerwertbescheid)
× Steuermesszahl
Bundeseinheitlich festgelegt (0,031% Wohnen / 0,034% Gewerbe)
× Hebesatz
Individuell von jeder Gemeinde festgelegt
Bundesmodell vs. Ländermodelle
Durch die Öffnungsklausel können Bundesländer vom Bundesmodell abweichen. Mehrere Länder haben eigene Modelle entwickelt:
| Modell | Länder | Bewertungsbasis |
|---|---|---|
| Bundesmodell | BE, BB, HB, MV, NW, RP, SL, SN, ST, SH, TH | Bodenwert + Gebäudewert + Miete |
| Bodenwertmodell | BW | Nur Bodenrichtwert × Fläche |
| Flächenmodell | BY | Nur Grund- und Gebäudefläche |
| Wohnlagemodell | HH | Fläche + Wohnlage-Faktor |
| Flächen-Faktor | HE | Fläche × Faktor × Lage |
| Flächen-Lage | NI | Fläche × Äquivalenzzahl × Lage |
Gewinner und Verlierer der Reform
Tendenziell höhere Grundsteuer
- • Innenstadtlagen mit stark gestiegenen Bodenrichtwerten
- • Großstädte (München, Hamburg, Frankfurt)
- • Unbebaute Grundstücke in guten Lagen
- • Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern
Tendenziell niedrigere Grundsteuer
- • Ländliche Gebiete mit niedrigen Bodenrichtwerten
- • Einfamilienhäuser mit großen Grundstücken am Stadtrand
- • Altbauten in strukturschwachen Regionen (Ost)
- • Gewerbeimmobilien in Randlagen
Was Eigentümer jetzt tun sollten
Grundsteuerwertbescheid prüfen
Kontrollieren Sie Wohnfläche, Grundstücksgröße und Bodenrichtwert auf Richtigkeit.
Einspruch einlegen (wenn nötig)
Innerhalb eines Monats nach Zustellung können Sie Einspruch beim Finanzamt einlegen — kostenfrei.
Grundsteuerbescheid der Gemeinde abwarten
Die Gemeinde setzt die tatsächliche Grundsteuer fest. Erst dann kennen Sie die endgültige Belastung.
Nebenkostenabrechnung anpassen
Bei Vermietung: Passen Sie die Nebenkostenvorauszahlung an die neue Grundsteuer an.
Weiterführende Informationen
Grundsteuer berechnen
Rechner mit Hebesätzen aller 16 Bundesländer
Steuerrechner Immobilien
AfA und Steuerersparnis berechnen
Hinweis: Dieser Ratgeber stellt keine Steuerberatung dar. Für individuelle steuerliche Fragen wenden Sie sich an einen Steuerberater.
Stand: 2026 | Grundlagen: GrStG, BewG, BVerfG 1 BvL 11/14