Vermietung
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Vermietung Steuertipps: Steuerliche Besonderheiten

Steuerliche Besonderheiten bei der Vermietung von Immobilien verstehen und optimal nutzen. Von Einkünften bis zur Liebhaberei-Regelung.

Die wichtigsten Erkenntnisse

Einkünfte aus Vermietung sind voll steuerpflichtig
Liebhaberei-Regelung bei dauerhaften Verlusten beachten
Auch Leerstandskosten sind oft absetzbar
Kaution ist nicht steuerpflichtig
Teilweise Eigennutzung kompliziert die Steuer

1. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Steuerpflichtige Einnahmen:

  • • Nettokaltmiete
  • • Umlagen (soweit Gewinn)
  • • Nebenkosten-Nachzahlungen
  • • Stellplatz- und Garagenmiete
  • • Einmalige Zahlungen

Nicht steuerpflichtig:

  • • Kaution (Durchlaufposten)
  • • Umlagen (kostendeckend)
  • • Nebenkosten-Vorauszahlungen
  • • Schadensersatz vom Mieter
  • • Versicherungsleistungen

2. Liebhaberei-Regelung

Achtung Liebhaberei:

Bei dauerhaften Verlusten kann das Finanzamt Liebhaberei unterstellen. Dann sind Verluste nicht mehr absetzbar.

Liebhaberei vermeiden:

  • • Ortsübliche Miete verlangen
  • • Gewinnerzielungsabsicht dokumentieren
  • • Realistische Vermietungsprognose
  • • Professionelle Vermarktung

Kritische Situationen:

  • • Vermietung unter 50% ortsüblicher Miete
  • • Vermietung an Angehörige
  • • Dauerhafter Leerstand
  • • Überteuerte Sanierung

3. Leerstand und Vermietungsbemühungen

Leerstandskosten absetzbar:

Auch bei Leerstand können Werbungskosten abgesetzt werden, wenn ernsthafte Vermietungsbemühungen nachgewiesen werden.

  • • Inserate in Zeitungen/Internet
  • • Maklerbeauftragung
  • • Besichtigungstermine
  • • Renovierung für Vermietung

4. Teilweise Eigennutzung

Bei teilweiser Eigennutzung müssen Kosten und Erträge aufgeteilt werden. Dies kompliziert die steuerliche Behandlung erheblich.

Aufteilungsschlüssel:

  • • Nach Wohnfläche
  • • Nach Anzahl Räume
  • • Nach Nutzungszeit
  • • Nach Verkehrswert

Steuerliche Folgen:

  • • Nur anteilige AfA
  • • Nur anteilige Werbungskosten
  • • Komplexere Buchführung
  • • Verkauf nach 10 Jahren steuerfrei

5. Praktische Steuertipps

Dokumentation:

  • • Alle Belege sammeln und sortieren
  • • Fahrtenbuch für Objektfahrten
  • • Mietverträge und Korrespondenz
  • • Vermietungsbemühungen dokumentieren

Timing optimieren:

  • • Renovierungen in ertragsstarken Jahren
  • • Anschaffungen zum Jahresende
  • • Reparaturen vor Modernisierung
  • • Verlustverrechnung planen