Vermietung
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Vermietung Steuertipps: Steuerliche Besonderheiten
Steuerliche Besonderheiten bei der Vermietung von Immobilien verstehen und optimal nutzen. Von Einkünften bis zur Liebhaberei-Regelung.
Die wichtigsten Erkenntnisse
Einkünfte aus Vermietung sind voll steuerpflichtig
Liebhaberei-Regelung bei dauerhaften Verlusten beachten
Auch Leerstandskosten sind oft absetzbar
Kaution ist nicht steuerpflichtig
Teilweise Eigennutzung kompliziert die Steuer
1. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Steuerpflichtige Einnahmen:
- • Nettokaltmiete
- • Umlagen (soweit Gewinn)
- • Nebenkosten-Nachzahlungen
- • Stellplatz- und Garagenmiete
- • Einmalige Zahlungen
Nicht steuerpflichtig:
- • Kaution (Durchlaufposten)
- • Umlagen (kostendeckend)
- • Nebenkosten-Vorauszahlungen
- • Schadensersatz vom Mieter
- • Versicherungsleistungen
2. Liebhaberei-Regelung
Achtung Liebhaberei:
Bei dauerhaften Verlusten kann das Finanzamt Liebhaberei unterstellen. Dann sind Verluste nicht mehr absetzbar.
Liebhaberei vermeiden:
- • Ortsübliche Miete verlangen
- • Gewinnerzielungsabsicht dokumentieren
- • Realistische Vermietungsprognose
- • Professionelle Vermarktung
Kritische Situationen:
- • Vermietung unter 50% ortsüblicher Miete
- • Vermietung an Angehörige
- • Dauerhafter Leerstand
- • Überteuerte Sanierung
3. Leerstand und Vermietungsbemühungen
Leerstandskosten absetzbar:
Auch bei Leerstand können Werbungskosten abgesetzt werden, wenn ernsthafte Vermietungsbemühungen nachgewiesen werden.
- • Inserate in Zeitungen/Internet
- • Maklerbeauftragung
- • Besichtigungstermine
- • Renovierung für Vermietung
4. Teilweise Eigennutzung
Bei teilweiser Eigennutzung müssen Kosten und Erträge aufgeteilt werden. Dies kompliziert die steuerliche Behandlung erheblich.
Aufteilungsschlüssel:
- • Nach Wohnfläche
- • Nach Anzahl Räume
- • Nach Nutzungszeit
- • Nach Verkehrswert
Steuerliche Folgen:
- • Nur anteilige AfA
- • Nur anteilige Werbungskosten
- • Komplexere Buchführung
- • Verkauf nach 10 Jahren steuerfrei
5. Praktische Steuertipps
Dokumentation:
- • Alle Belege sammeln und sortieren
- • Fahrtenbuch für Objektfahrten
- • Mietverträge und Korrespondenz
- • Vermietungsbemühungen dokumentieren
Timing optimieren:
- • Renovierungen in ertragsstarken Jahren
- • Anschaffungen zum Jahresende
- • Reparaturen vor Modernisierung
- • Verlustverrechnung planen