Erste Vermietung: Der Starter-Guide für neue Vermieter
Sie haben eine Wohnung gekauft oder geerbt und möchten sie vermieten? Dieser Praxis-Guide führt Sie durch alle Schritte — von der Mietfestlegung über die Mieterauswahl bis zur Steuererklärung. Kein Vorwissen nötig.
Vermieter-Rechner
Schritt 1: Miete richtig festlegen
Die Miete muss marktgerecht, rechtlich zulässig und für den Mieter tragbar sein. In vielen deutschen Städten gilt die Mietpreisbremse — Sie können nicht beliebig viel verlangen.
| Regelung | Grenze | Gilt in |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse | Max. 10% über ortsüblicher Vergleichsmiete | Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt (verlängert bis 31.12.2029) |
| Kappungsgrenze | Max. 15–20% Erhöhung in 3 Jahren | Bundesweit (15% in angespannten Märkten) |
| Modernisierungsumlage | Max. 8% der Kosten auf Jahresmiete, max. 3 €/m² | Bundesweit |
| Mietwucher (§ 5 WiStG) | Max. 20% über Vergleichsmiete | Bundesweit — Ordnungswidrigkeit! |
So ermitteln Sie die zulässige Miete: Ortsübliche Vergleichsmiete im Mietspiegel nachschlagen → 10% aufschlagen (bei Mietpreisbremse) → Ausstattungsmerkmale berücksichtigen (Balkon, Aufzug, Einbauküche). Unser Mietspiegel-Rechner hilft bei der Einordnung.
Ausnahmen von der Mietpreisbremse: Erstvermietung nach umfassender Modernisierung und Neubauten (Erstbezug nach 01.10.2014) sind von der Mietpreisbremse ausgenommen.
Schritt 2: Mieter finden & prüfen
Der richtige Mieter ist die halbe Miete — im wahrsten Sinne. Eine sorgfältige Auswahl schützt Sie vor Mietausfällen und Ärger.
Bonitätsprüfung — Ihre Checkliste:
- Selbstauskunft: Name, Beruf, Einkommen, aktuelle Wohnsituation — vom Bewerber ausgefüllt
- Einkommensnachweis: Letzte 3 Gehaltsabrechnungen oder Steuerbescheid (Selbstständige)
- SCHUFA-BonitätsCheck: Aktuelle Auskunft vom Mieter vorlegen lassen
- Vorvermieterbescheinigung: Bestätigung des vorherigen Vermieters über pünktliche Mietzahlung
- Personalausweis: Identität prüfen (Kopie im Rahmen der DSGVO aufbewahren)
Faustregel: Die Warmmiete sollte maximal 30–35% des Nettohaushaltseinkommens des Mieters betragen. Bei 1.000 € Warmmiete bedeutet das: mindestens 2.850–3.350 € Haushaltsnettoeinkommen.
Schritt 3: Mietvertrag gestalten
Der Mietvertrag ist Ihre wichtigste Absicherung. Verwenden Sie einen bewährten Vertragstext (z.B. vom Haus- und Grundbesitzerverein) und achten Sie auf diese Kernpunkte:
Muss im Vertrag stehen
- Kaltmiete und Betriebskosten-Vorauszahlung
- Kaution (max. 3 Monats-Kaltmieten)
- Wohnfläche (korrekt angeben!)
- Schönheitsreparatur-Klausel
- Kleinreparatur-Klausel (max. ~120 € je Reparatur)
Typische Fehler im Vertrag
- Starre Renovierungsfristen (unwirksam!)
- Zu hohe Kaution (über 3 Monatsmieten)
- Fehlerhafte Wohnflächenangabe (>10% Abweichung = Minderungsrecht)
- Generelles Tierhaltungsverbot (unwirksam für Kleintiere)
- Verbot der Untervermietung (unwirksam bei berechtigtem Interesse)
Schritt 4: Steuern als Vermieter
Mieteinnahmen werden in der Anlage V der Einkommensteuererklärung erfasst. Die gute Nachricht: Zahlreiche Kosten sind abzugsfähig — oft ergibt sich in den ersten Jahren sogar ein steuerlicher Verlust, der Ihr übriges Einkommen mindert.
| Abzugsfähige Position | Typischer Betrag p.a. | Hinweis |
|---|---|---|
| AfA-Abschreibung | 3.000–6.000 € | 2% (ab 1925) / 2,5% (vor 1925) / 3% (Neubau ab 2023) |
| Darlehenszinsen | 3.000–8.000 € | Voll absetzbar (nicht die Tilgung!) |
| Nicht umlagefähige NK | 500–1.500 € | Verwaltung, Instandhaltungsrücklage |
| Reparaturen & Instandhaltung | 500–3.000 € | Sofort absetzbar bis 4.000 € (netto) je Maßnahme |
| Versicherungen | 300–600 € | Gebäudeversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht |
| Fahrtkosten | 100–300 € | Fahrten zum Mietobjekt (0,30 €/km) |
Nebenkostenabrechnung: Die Pflichten-Liste
Als Vermieter müssen Sie jährlich eine Nebenkostenabrechnung erstellen. Frist: maximal 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Verspätet = keine Nachforderung mehr möglich.
Umlagefähig (auf Mieter)
- Grundsteuer
- Wasserversorgung & Abwasser
- Heizung & Warmwasser
- Aufzug
- Müllabfuhr & Straßenreinigung
- Gebäudeversicherung
- Hausmeister & Gartenpflege
- Beleuchtung Gemeinschaftsflächen
- Schornsteinfeger
Nicht umlagefähig
- Verwaltungskosten
- Instandhaltungsrücklage
- Reparatur- & Instandsetzungskosten
- Bankgebühren für Mietkonto
- Mietausfallversicherung
- Rechtsschutzversicherung
- Kosten der Hausverwaltung (WEG)
- Einmalige Kosten (z.B. Baumfällung)
Mieterrechte: Was Sie als Vermieter wissen müssen
Kündigungsschutz
Ordentliche Kündigung nur aus gesetzlich anerkanntem Grund (Eigenbedarf, Vertragsverletzung, wirtschaftliche Verwertung). Kündigungsfrist: 3–9 Monate je nach Wohndauer.
Mietminderung
Bei erheblichen Mängeln (Heizungsausfall, Schimmel, dauerhafter Lärm) darf der Mieter die Miete kürzen — auch ohne Ihre Zustimmung. Sie als Vermieter sind zur sofortigen Mängelbeseitigung verpflichtet.
Besichtigungsrecht
Sie dürfen die Wohnung nicht jederzeit betreten. Besichtigungen nur mit triftigem Grund (Reparatur, Verkauf, Neuvermietung), rechtzeitiger Ankündigung (24–48 Std.) und zur angemessenen Uhrzeit.
Kautions-Rückgabe
Die Kaution ist getrennt von Ihrem Vermögen anzulegen und bei Auszug innerhalb von 6 Monaten abzurechnen. Zurückhaltung nur bei berechtigten Gegenforderungen (ausstehende NK-Abrechnung, Schäden).
Vertiefende Artikel
Mietpreisbremse bis 2029
8 minRegeln, Ausnahmen und Berechnung der zulässigen Miete
Modernisierungsumlage
9 min8 %-Regel, Kappungsgrenze und Instandhaltung vs. Modernisierung
Nebenkostenabrechnung
10 minDie 17 umlagefähigen Kostenarten, Fristen und Fehler vermeiden
Mietvertrag gestalten
12 minPflichtangaben, wirksame Klauseln und Indexmiete vs. Staffel
Mieterrechte & Vermieterpflichten
10 minMängelbeseitigung, Kündigung, Eigenbedarf und Betretungsrecht
Steuern als Vermieter
11 minAnlage V, Werbungskosten, Vermietung an Angehörige und Spekulationssteuer
Mieterauswahl & Bonitätsprüfung
8 minSchufa, Gehaltsnachweise, DSGVO und zulässige Fragen
Häufig gestellte Fragen
Brauche ich eine Vermieterhaftpflichtversicherung?
Ja, unbedingt — die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ist eine der wichtigsten Versicherungen für Vermieter. Sie greift, wenn z.B. ein Passant auf dem nicht gestreuten Gehweg ausrutscht oder ein Dachziegel herunterfällt. Kosten: ab ca. 50–100 € pro Jahr. Zusätzlich empfehlenswert: Gebäudeversicherung (gegen Feuer, Sturm, Leitungswasser) und optional eine Mietausfallversicherung. Alle diese Kosten sind als Werbungskosten steuerlich absetzbar.
Wie hoch darf die Kaution sein?
Maximal 3 Monats-Kaltmieten (ohne Nebenkosten). Der Mieter darf die Kaution in 3 gleichen Monatsraten zahlen. Sie als Vermieter müssen die Kaution getrennt von Ihrem Vermögen auf einem Kautionskonto anlegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu (in der Praxis bei heutigen Zinsen minimal). Bei Auszug haben Sie bis zu 6 Monate Zeit für die Kautionsabrechnung — z.B. um die letzte Nebenkostenabrechnung abzuwarten.
Kann ich meinem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen?
Ja, aber nur unter strengen Voraussetzungen: Sie oder nahe Familienangehörige (Kinder, Eltern, Geschwister) müssen die Wohnung tatsächlich benötigen. Die Kündigung muss den Bedarf konkret begründen. Kündigungsfrist: 3 Monate (Wohndauer bis 5 J.), 6 Monate (5–8 J.), 9 Monate (über 8 J.). Vorgetäuschter Eigenbedarf kann zu erheblichen Schadensersatzforderungen führen. Besondere Schutzgruppen (Senioren, Schwangere, Schwerkranke) können einer Eigenbedarfskündigung unter Umständen widersprechen.
Was mache ich, wenn der Mieter die Miete nicht zahlt?
Handeln Sie schnell, aber korrekt: 1. Zahlungserinnerung schreiben (freundlich). 2. Mahnung mit Fristsetzung (per Einschreiben). 3. Bei Rückstand von 2 vollen Monatsmieten: fristlose Kündigung möglich (§ 543 BGB). 4. Parallel: fristgemäße Kündigung hilfsweise aussprechen. 5. Bei Nichträumung: Räumungsklage beim Amtsgericht. Der gesamte Prozess kann 3–12 Monate dauern. Prävention ist besser: Sorgfältige Mieterauswahl und SCHUFA-Prüfung vor Vertragsabschluss.
Weiterführende Ratgeber
Hinweis:
Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung. Mietrecht ist komplex und regional unterschiedlich. Bei konkreten Fragen wenden Sie sich an einen Fachanwalt für Mietrecht oder den Haus- und Grundbesitzerverein. Stand: März 2026.