Modernisierungsumlage: 8 %-Regel & Kappungsgrenze
Bei energetischer Sanierung oder Wohnwertverbesserung können Vermieter einen Teil der Kosten auf die Miete umlegen — aber nur unter strengen Voraussetzungen.
Die wichtigsten Erkenntnisse
1. Die 8 %-Umlageregel (§ 559 BGB)
Der Vermieter darf 8 % der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten pro Jahr auf die Jahresmiete umlegen. Dabei gelten folgende Regeln:
Rechenbeispiel (80 m² Wohnung):
2. Kappungsgrenzen: Der Deckel auf der Umlage
| Bisherige Miete | Max. Erhöhung | Zeitraum |
|---|---|---|
| Unter 7,00 €/m² | Max. 2,00 €/m² | Innerhalb von 6 Jahren |
| Ab 7,00 €/m² | Max. 3,00 €/m² | Innerhalb von 6 Jahren |
Wichtig: Die Kappungsgrenze bezieht sich auf alle Modernisierungsumlagen innerhalb von 6 Jahren — nicht nur auf eine einzelne Maßnahme.
3. Modernisierung vs. Instandhaltung
Modernisierung (umlagefähig):
- • Energetische Sanierung (Dämmung, Heizung)
- • Wohnwertverbesserung (Bad, Aufzug)
- • Barrierefreiheit
- • Nachhaltiger Wasserverbrauch
Instandhaltung (nicht umlagefähig):
- • Reparatur defekter Bauteile
- • 1:1-Austausch bestehender Technik
- • Beseitigung von Mängeln
- • Schönheitsreparaturen
In der Praxis sind Modernisierung und Instandhaltung oft gemischt. Der Instandhaltungsanteil muss herausgerechnet werden (Schätzung oder Gutachten).
4. Ankündigung und Formvorschriften
3 Monate Vorlauf
Modernisierungsankündigung muss mindestens 3 Monate vor Beginn der Arbeiten zugehen
Textform (§ 555c BGB)
Schriftliche Ankündigung mit Art, Umfang, voraussichtlichem Beginn und Dauer
Mieterhöhung beziffern
Voraussichtliche Mieterhöhung und künftige Betriebskosten angeben
Härtefalleinwand
Mieter kann Härtefall geltend machen (finanzielle Überlastung, persönliche Umstände)
5. Heizungstausch: Sonderregel
Für den Einbau einer neuen Heizungsanlage zur Energieeinsparung oder zum Klimaschutz gilt innerhalb der bestehenden Kappungsgrenzen eine zusätzliche Begrenzung.
Heizungstausch-Kappung:
GEG 65 %-EE-Pflicht: In Städten über 100.000 Einwohnern müssen ab dem 30.06.2026 neu eingebaute Heizungen mindestens 65 % erneuerbare Energien nutzen. Für kleinere Kommunen gelten Übergangsfristen bis 2028 (abhängig vom kommunalen Wärmeplan).
6. Aktuelle Rechtsprechung
BGH-Urteil März 2025:
Eine Mieterhöhung wegen energetischer Modernisierung setzt voraus, dass eine messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie prognostiziert werden kann. Ein langjähriger Vergleich des tatsächlichen Verbrauchs ist nicht erforderlich — eine fundierte Prognose genügt.
Vereinfachtes Verfahren (geplant):
Die Wertgrenze für Modernisierungsmietrhöhungen im vereinfachten Verfahren soll von 10.000 € auf 20.000 € angehoben werden. Dies befindet sich noch im Gesetzgebungsverfahren.
Modernisierungsumlage berechnen
Berechnen Sie die zulässige Mieterhöhung nach Modernisierung unter Berücksichtigung aller Kappungsgrenzen.
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