Steuern als Vermieter: Anlage V Komplettguide
Von der Anlage V bis zur Spekulationsfrist — alles, was Vermieter steuerlich wissen müssen, kompakt und praxisnah.
Die wichtigsten Erkenntnisse
1. Anlage V: Zeile für Zeile erklärt
| Bereich | Was eintragen? | Zeile |
|---|---|---|
| Einnahmen | Kaltmiete + umgelegte NK + Sondereinnahmen | Zeilen 9–13 |
| AfA | Gebäudeabschreibung (2 %, 3 % oder 5 %) | Zeilen 33–35 |
| Finanzierungskosten | Darlehenszinsen, Disagio | Zeile 37 |
| Sonstige WK | Verwaltung, Versicherung, Grundsteuer, Fahrtkosten | Zeilen 38–50 |
| Erhaltungsaufwand | Reparaturen, Renovierung (sofort oder verteilt) | Zeile 40 |
Ab 2025: Alle Vermieter müssen die Steuererklärung digital über ELSTER einreichen. Die Anlage V wurde um erweiterte Datumsfelder (Zeilen 7-8): Notarvertragsdatum, Eigentumsübergang und Bauantragsdatum ergänzt.
2. Alle absetzbaren Werbungskosten
Laufende Kosten:
- • Darlehenszinsen (nicht Tilgung!)
- • Hausverwaltung
- • Grundsteuer (soweit nicht umgelegt)
- • Gebäudeversicherung
- • Haus- und Grundbesitzerverein
- • Steuerberaterkosten (anteilig)
Einmalige / seltene Kosten:
- • Maklergebühren (bei Neuvermietung)
- • Räumungskosten
- • Renovierung bei Mieterwechsel
- • Fahrtkosten zum Objekt (0,30 €/km)
- • Telefon / Porto (anteilig)
- • Anwaltskosten (Mietrecht)
3. Vermietung an Angehörige
Die Vermietung an nahe Angehörige ist steuerlich anerkannt, wenn die Miete mindestens 50 % der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt.
| Miethöhe | Werbungskostenabzug |
|---|---|
| ≥ 66 % der Vergleichsmiete | 100 % abzugsfähig |
| 50–66 % der Vergleichsmiete | 100 %, wenn Totalüberschussprognose positiv |
| < 50 % der Vergleichsmiete | Nur anteilig (entgeltlicher Anteil) |
Tipp: Vermieten Sie an Angehörige zu mindestens 66 % der Vergleichsmiete — so sichern Sie den vollen Werbungskostenabzug ohne Totalüberschussprognose.
4. Spekulationssteuer bei Verkauf
Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb, fällt auf den Gewinn Spekulationssteuer an (§ 23 EStG).
Bei 42 % Steuersatz: ca. 42.420 € Spekulationssteuer. Nach 10 Jahren Haltefrist: 0 € Steuer.
5. Degressive AfA für Neubau (§ 7 Abs. 5a EStG)
Für Neubauwohnungen mit Bauantrag ab dem 01.10.2023 und Effizienzhaus-40-Standard können Vermieter eine degressive AfA von 5 % pro Jahr wählen (jährlich sinkender Restbuchwert). Der Wechsel zur linearen AfA ist einmalig möglich.
Voraussetzungen:
- • Bauantrag ab 01.10.2023 und vor 01.10.2029
- • Effizienzhaus-40-Standard (QNG-Siegel)
- • Herstellungs- oder Anschaffungskosten (nur Gebäudeanteil)
- • Wechsel zur linearen AfA einmalig möglich
6. PV-Anlagen: Steuerfreiheit für Vermieter
Einkünfte aus Photovoltaikanlagen auf Mietobjekten sind seit 2025 steuerfrei, wenn die Anlage bestimmte Voraussetzungen erfüllt.
Steuerfreiheit (§ 3 Nr. 72 EStG):
- • Installierte Bruttoleistung max. 30 kWp je Wohn-/Gewerbeeinheit
- • Anlage auf, an oder in Gebäuden
- • Gilt auch für Einspeisevergütung und Eigenverbrauch
- • Achtung: Freigrenze, kein Freibetrag (bei Überschreitung volle Steuerpflicht)
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