Werbungskosten bei Immobilien
Alle absetzbaren Kosten für Vermieter im Überblick. Maximieren Sie Ihre Steuerersparnis mit der kompletten Checkliste 2025.
Was sind Werbungskosten?
Werbungskosten sind alle Ausgaben, die Ihnen durch die Erzielung von Mieteinnahmen entstehen. Diese können Sie vollständig von der Steuer absetzen und so Ihre Steuerlast erheblich reduzieren.
💡 Grundregel: Alle Kosten, die im direkten Zusammenhang mit der Vermietung stehen, sind als Werbungskosten absetzbar.
Finanzierungskosten
✅ Absetzbar
- Darlehenszinsen: Vollständig absetzbar
- Bereitstellungszinsen: Zinsen vor Auszahlung
- Kontoführungsgebühren: Für das Mietkonto
- Grundschuldbestellung: Notarkosten für Grundschuld
❌ Nicht absetzbar
- Tilgung: Rückzahlung des Darlehens
- Eigenkapital: Eigene Mittel
Instandhaltung und Reparaturen
Wichtige Unterscheidung
Instandhaltungskosten sind sofort absetzbar, Modernisierungskosten müssen über mehrere Jahre abgeschrieben werden.
✅ Sofort absetzbar (Instandhaltung)
- • Reparatur defekter Heizung
- • Austausch kaputter Fenster
- • Schönheitsreparaturen
- • Wartung und Pflege
- • Kleinere Reparaturen
⚠️ Abschreibung (Modernisierung)
- • Neue Küche einbauen
- • Badezimmer komplett erneuern
- • Energetische Sanierung
- • Dachausbau
- • Anschaffungsnahe Herstellungskosten
Verwaltung und Betreuung
Hausverwaltung
- • Verwaltungsgebühren
- • Hausmeisterkosten
- • Reinigungskosten
- • Gartenpflege
Beratung
- • Steuerberater
- • Rechtsanwalt
- • Immobilienmakler
- • Sachverständige
Sonstiges
- • Porto und Telefon
- • Fahrtkosten (0,30€/km)
- • Büromaterial
- • Software
Versicherungen und Abgaben
Versicherungen
- Gebäudeversicherung
- Haftpflichtversicherung
- Rechtsschutzversicherung
- Mietausfallversicherung
Steuern und Abgaben
- Grundsteuer
- Müllgebühren
- Straßenreinigung
- Grunderwerbsteuer (nur bei Kauf)
Praktische Tipps für maximale Steuerersparnis
📋 Dokumentation
- • Alle Belege sammeln und sortieren
- • Separate Konten für Mieteinnahmen
- • Fahrtenbuch für Immobilienfahrten
- • Fotos von Reparaturen machen
- • Verträge und Rechnungen aufbewahren
💡 Optimierung
- • Reparaturen am Jahresende durchführen
- • Private und berufliche Kosten trennen
- • Bei Mischnutzung anteilig abrechnen
- • Steuerberater für komplexe Fälle
- • Software für Verwaltung nutzen