Energetische Sanierung: Pflichten, Kosten & Förderung 2026
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) setzt klare Vorgaben: Ölheizungen und Gasheizungen werden schrittweise abgelöst, Dämmstandards verschärft. Für Eigentümer bedeutet das: Planen Sie jetzt. Dieser Guide zeigt, was Pflicht ist, was es kostet, und welche Förderungen Sie erhalten.
GEG 2024: Was ist Pflicht?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt seit Januar 2024 die schrittweise Umstellung auf erneuerbare Energien beim Heizen. Die Übergangsfristen hängen von Gemeinde und Gebäudeart ab.
Neubau (ab 01.01.2024): Neue Heizungen müssen zu mindestens 65% mit erneuerbaren Energien betrieben werden.
Bestand — Großstadt (100.000+): Ab spätestens 30.06.2026 muss die kommunale Wärmeplanung vorliegen. Danach gelten die 65%-Pflicht bei Heizungstausch und Übergangsfristen.
Bestand — kleinere Gemeinden: Kommunale Wärmeplanung bis spätestens 30.06.2028. Bis dahin dürfen noch neue Gas-/Öl-Heizungen eingebaut werden, mit Pflicht zum Biogas-/Ölanteil ab 2029.
Bestandsschutz: Funktionierende Heizungen dürfen weiterbetrieben werden. Erst bei einem Austausch gelten die neuen Regeln. Reparaturen sind unbegrenzt möglich.
GEG-Reform 2026: Die Bundesregierung plant das „Gebäudemodernisierungsgesetz" (GMG) zum 01.07.2026. Die 65 %-Pflicht könnte durch mehr Technologieoffenheit ersetzt werden. Zudem muss die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD 2024) bis 29.05.2026 in nationales Recht umgesetzt werden.
Maßnahmen, Kosten & Einsparpotenzial
| Maßnahme | Kosten (EFH) | Einsparung | Förderung |
|---|---|---|---|
| Wärmepumpe (Luft-Wasser) | 27.000–40.000 € | 30–50% | bis 70% (max. 21.000 €) |
| Fassadendämmung (WDVS) | 15.000–30.000 € | 15–25% | 15% der Kosten (BAFA) |
| Fenster (3-fach-Verglasung) | 500–800 € / Fenster | 10–15% | 15% der Kosten (BAFA) |
| Dachdämmung | 10.000–25.000 € | 15–20% | 15% der Kosten (BAFA) |
| Photovoltaik (10 kWp) | 12.000–18.000 € | Stromkosten -60–80% | KfW-Kredit möglich |
| Kellerdeckendämmung | 3.000–6.000 € | 5–10% | 15% der Kosten (BAFA) |
Heizungstausch-Förderung (BEG): Die maximale Förderung beim Heizungstausch setzt sich zusammen aus: 30% Grundförderung + 20% Klimageschwindigkeitsbonus (bei Tausch einer fossilen Heizung, bis 31.12.2028 voll, danach Degression) + 30% Einkommensbonus (zu versteuerndes Haushaltsjahreseinkommen ≤ 40.000 €) + 5% Effizienzbonus (für Wärmepumpen mit natürlichem Kältemittel oder Wasser-/Erdwärme-Nutzung). Maximum: 70% der förderfähigen Kosten (höchstens 30.000 €) = max. 21.000 € Zuschuss. Zzgl. ggf. 2.500 € Emissionsminderungszuschlag für Biomasseheizungen.
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Energieausweis-Klassen: Was bedeuten sie?
Der Energieausweis zeigt die Effizienzklasse Ihrer Immobilie auf einer Skala von A+ bis H. Die Klasse beeinflusst den Marktwert direkt — Studien zeigen Preisunterschiede von bis zu 30%.
| Klasse | kWh/(m²·a) | Einordnung | Typisches Gebäude |
|---|---|---|---|
| A+ | ≤ 30 | Passivhaus-Niveau | Neubau KfW 40 |
| A | 31–50 | Sehr effizient | Energieeffizienzhäuser |
| B | 51–75 | Effizient | Gut sanierter Bestand |
| C | 76–100 | Durchschnitt | Teilsanierter Bestand |
| D | 101–130 | Unterdurchschnittlich | Bestand ohne Sanierung |
| E–H | 131–250+ | Sanierungsbedürftig | Altbau vor 1980, unsaniert |
Marktwert-Effekt: Eine Verbesserung von Klasse E auf Klasse B kann den Verkaufswert um 10–20% steigern. Bei einer Immobilie im Wert von 300.000 € entspricht das 30.000–60.000 € Wertzuwachs.
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Häufig gestellte Fragen
Muss ich meine Ölheizung sofort austauschen?
Nein — funktionierende Heizungen haben Bestandsschutz. Die 65%-Erneuerbare-Pflicht greift erst, wenn Sie eine neue Heizung einbauen. Austauschpflicht nach § 72 GEG: Heizkessel mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen, die vor 1991 eingebaut wurden, dürfen nicht mehr betrieben werden. Ab 1991 eingebaute Standard- und Konstanttemperaturkessel müssen nach 30 Jahren Betriebsdauer ausgetauscht werden (Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind ausgenommen). Ab 2029 müssen neu eingebaute Gas-/Ölheizungen stufenweise Bio-Anteile nutzen (15% ab 2029, 30% ab 2035, 60% ab 2040).
Welche Förderung bekomme ich für eine Wärmepumpe?
Bis zu 70% der Kosten (max. 21.000 € Zuschuss): 30% Grundförderung + 20% Klimageschwindigkeitsbonus (bei Tausch einer fossilen Heizung, bis 31.12.2028 in voller Höhe) + 30% Einkommensbonus (zu versteuerndes Haushaltsjahreseinkommen ≤ 40.000 €) + 5% Effizienzbonus (Wärmepumpen mit natürlichem Kältemittel oder Wasser-/Erdwärme). Die förderfähigen Kosten sind auf 30.000 € gedeckelt. Beantragung über die KfW (Programm 458). Wichtig: Antrag vor Auftragsvergabe stellen! Der Klimageschwindigkeitsbonus sinkt ab 2029 alle zwei Jahre um 3 Prozentpunkte und entfällt ab 2037.
Lohnt sich eine energetische Sanierung finanziell?
In den meisten Fällen ja — vor allem mit Förderung. Rechenbeispiel: Eine Fassadendämmung für 20.000 € (15% BAFA-Förderung = 3.000 € Zuschuss) spart ca. 600–1.000 € Heizkosten pro Jahr. Eigenanteil von 17.000 € amortisiert sich in 17–28 Jahren. Bei Wärmepumpen mit voller Förderung (70%) ist die Amortisation oft schon nach 5–8 Jahren erreicht. Zusätzlich steigt der Immobilienwert. Nutzen Sie unseren Renovierungsrechner für Ihre individuelle Berechnung.
Was ist der Unterschied zwischen BAFA- und KfW-Förderung?
BAFA fördert Einzelmaßnahmen (Dämmung, Fenster, Heizung) als direkten Zuschuss — Sie beantragen und erhalten Geld zurück. Die KfW bietet zinsgünstige Kredite mit Tilgungszuschüssen, z.B. für den Heizungstausch (Programm 458) oder energieeffiziente Sanierung zum Effizienzhaus (Programm 261). Der Energieeffizienz-Experte (Energieberater) ist für die BAFA-Förderung Pflicht, seine Kosten werden zu 50% gefördert.
Weiterführende Ratgeber
Hinweis:
Förderprogramme, Fördersätze und Fristen können sich kurzfristig ändern. Prüfen Sie die aktuellen Konditionen auf kfw.de und bafa.de. Stand: März 2026.