Steuerrechner
Berechnen Sie Steuern und Abschreibungen für Ihre Immobilieninvestition. Alle Berechnungen erfolgen in Echtzeit.
Eingaben
Geben Sie Ihre Einkommens- und Kostendaten ein.
Typisch: 2% (Neubau) oder 2,5% (Altbau) des Gebäudewerts
Geben Sie gültige Werte ein, um die Steuerberechnung zu starten.
Steuerrechner - Immobiliensteuern optimal nutzen
Immobilieninvestitionen bieten erhebliche steuerliche Vorteile, die die Rendite Ihrer Investition deutlich verbessern können. Unser Steuerrechner hilft Ihnen dabei, die wichtigsten steuerlichen Auswirkungen zu verstehen und die optimale Steuerersparnis zu berechnen.
Von der AfA (Abschreibung für Abnutzung) über Werbungskosten bis hin zu speziellen Regelungen - nutzen Sie alle legalen Möglichkeiten zur Steueroptimierung und maximieren Sie Ihre Nettorendite.
Die wichtigsten steuerlichen Instrumente
AfA (Abschreibung für Abnutzung)
Das wichtigste steuerliche Instrument für Immobilieninvestoren. Ermöglicht die steuerliche Geltendmachung des Wertverlusts, auch bei tatsächlicher Wertsteigerung.
Aktuelle AfA-Sätze (2024):
Wichtig:
Nur der Gebäudewert ist abschreibbar, nicht der Grundstückswert!
Werbungskosten
Alle Kosten im Zusammenhang mit der Erzielung von Mieteinnahmen können als Werbungskosten steuerlich abgesetzt werden.
Steuerliche Berechnungslogik
Schritt 1: Einkünfte ermitteln
Schritt 2: Verlustausgleich
Schritt 3: Steuerersparnis
Steuerstrategien und Praxisbeispiele
Beispielrechnung: Steueroptimierung bei Immobilieninvestition
Einnahmen
- Jahreseinkommen: 60.000 €
- Mieteinnahmen: 18.000 €
- Grenzsteuersatz: 42%
Werbungskosten
- AfA: 2.000 €
- Zinsen: 8.000 €
- Instandhaltung: 3.000 €
- Verwaltung: 1.000 €
Berechnung
- Einkünfte: 18.000 €
- Werbungskosten: -14.000 €
- Zu versteuern: 4.000 €
- Zusatzsteuer: 1.680 €
Optimierung
- Ohne Immobilie: 60.000 €
- Mit Immobilie: 64.000 €
- Nettorendite: 6,7%
- Steuereffekt: +42%
Verlustausgleich und Verlustvortrag
Verlustausgleich (sofort)
Negative Einkünfte aus Vermietung können sofort mit anderen positiven Einkünften (Gehalt, Gewinn) verrechnet werden.
Verlustvortrag (zeitlich unbegrenzt)
Nicht ausgleichbare Verluste können unbegrenzt in die Zukunft vorgetragen und mit künftigen Gewinnen verrechnet werden.
Liebhaberei-Regelung beachten!
Das Finanzamt prüft bei dauerhaften Verlusten die Gewinnerzielungsabsicht. Dokumentieren Sie realistische Mietpreise und Ihre Gewinnabsicht.
Instandhaltung vs. Modernisierung
✅ Sofort absetzbar (Instandhaltung)
- • Reparaturen und Erhaltungsmaßnahmen
- • Schönheitsreparaturen
- • Austausch defekter Teile
- • Wartung und Pflege
⚠️ Abschreibung erforderlich (Modernisierung)
- • Wertsteigerung der Immobilie
- • Neue Ausstattung (Küche, Bad)
- • Energetische Sanierung
- • Anschaffungsnahe Herstellungskosten (erste 3 Jahre)
Faustregel: Kosten über 4.000€ in den ersten 3 Jahren nach Kauf gelten als anschaffungsnahe Herstellungskosten und müssen abgeschrieben werden.
Besonderheiten und Steueroptimierung
Spezielle Regelungen
10-Jahres-Spekulationsfrist
Verkauf innerhalb von 10 Jahren: Gewinn steuerpflichtig. Bei Eigennutzung nur 2 Jahre Frist.
Denkmalschutz-AfA
Bis zu 9% der Sanierungskosten über 12 Jahre abschreibbar (zusätzlich zur normalen AfA).
Eigennutzung vs. Vermietung
Bei teilweiser Eigennutzung nur anteilige Absetzung möglich. Genaue Aufteilung dokumentieren.
Optimierungsstrategien
Praktische Tipps
Dokumentation
Führen Sie alle Belege sorgfältig und trennen Sie private von beruflichen Kosten
Timing
Größere Reparaturen am Jahresende durchführen für sofortige Steuerersparnis
Professionelle Hilfe
Steuerberater für komplexe Fälle, Immobilien-Steuersoftware für Verwaltung
Häufige Fehler vermeiden
- • Eigenleistungen sind nicht absetzbar (nur Materialkosten)
- • Grundstückskauf kann nicht abgeschrieben werden
- • Anschaffungsnahe Herstellungskosten beachten
- • Bei Mischnutzung nur anteilige Absetzung
Rechtlicher Hinweis: Die Berechnungen basieren auf aktuellen Steuergesetzen (Stand 2024) und dienen der ersten Orientierung. Für verbindliche Steuerberatung wenden Sie sich an einen qualifizierten Steuerberater.
Stand der Informationen: 2024 | Berechnungsgrundlage: EStG, AO, aktuelle Rechtsprechung